Гербовый сбор в Таиланде: когда и сколько платит покупатель

В Таиланде гербовый сбор (Stamp Duty) составляет 0,5% от зарегистрированной или оценочной стоимости объекта - той суммы, которая окажется выше. Оплата происходит в день регистрации сделки в Земельном департаменте (Land Department Office). Но есть критический нюанс: гербовый сбор не взимается, если продавец уже обязан уплатить специальный предпринимательский налог (Specific Business Tax, SBT) в размере 3,3%.

Это означает, что покупатель кондоминиума за 10 млн бат заплатит гербовый сбор 50 000 бат только в том случае, если продавец владел объектом более пяти лет. Если продавец владел недвижимостью менее пяти лет, вместо гербового сбора начисляется SBT, и тогда Stamp Duty обнуляется.

Для российского инвестора это не абстрактная бухгалтерия. Это прямое влияние на бюджет сделки, который может отличаться на десятки тысяч бат в зависимости от срока владения продавцом.

Быстрый ответ

• Ставка гербового сбора - 0,5% от оценочной или договорной стоимости (берётся большая)
• Момент оплаты - день регистрации передачи права собственности в Land Department
• Условие применения - Stamp Duty не взимается, если применяется SBT (3,3%)
• Кто платит - по закону обязанность лежит на продавце, но на практике стороны часто делят расходы пополам или перекладывают на покупателя по условиям контракта
• Минимальный порог - для недвижимости минимального порога нет, сбор начисляется с первого бата
• Срок давности - неуплата гербового сбора делает документ юридически неполноценным как доказательство в суде

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка у застройщика (новостройка)

Застройщик продаёт объект впервые. Поскольку юридическое лицо-девелопер почти всегда попадает под SBT (специальный предпринимательский налог 3,3%), гербовый сбор не применяется. Покупатель оплачивает свою долю трансферного сбора (Transfer Fee, обычно 1% из 2%), а SBT ложится на застройщика. Итого: Stamp Duty = 0.

Сценарий 2: покупка на вторичном рынке, продавец владеет менее 5 лет

Продавец - физическое лицо, купившее кондо три года назад. Он обязан уплатить SBT 3,3%. Гербовый сбор снова не взимается - два этих налога взаимоисключающие. Покупателю стоит проверить, что в договоре чётко прописано распределение SBT.

Сценарий 3: покупка на вторичном рынке, продавец владеет более 5 лет

Продавец - физлицо, получившее право собственности шесть лет назад. SBT не применяется. Вместо него начисляется Stamp Duty 0,5%. При стоимости объекта 15 млн бат это 75 000 бат. По умолчанию платит продавец, но договор может предусматривать иное.

Сценарий 4: получение недвижимости по наследству или дарению

При передаче по наследству гербовый сбор не применяется, однако действует налог на наследство (Inheritance Tax) по ставке 5-10% для сумм свыше 100 млн бат. Дарение между супругами или родителями и детьми облагается по ставке 5% (сверх необлагаемого порога в 20 млн бат). Гербовый сбор в этих случаях замещается другими механизмами.

Сценарий 5: покупка через тайскую компанию

Если объект приобретает юрлицо, зарегистрированное в Таиланде, SBT почти всегда применяется при последующей продаже (компания считается ведущей предпринимательскую деятельность). Stamp Duty снова обнуляется. Но при первичной покупке земли компанией для собственного использования Stamp Duty может быть начислен.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не проверять срок владения продавца. Это критически важно. Если продавец утверждает, что владеет объектом более пяти лет, а на деле право собственности было перерегистрировано позднее (например, после раздела участка), SBT может неожиданно сменить Stamp Duty. Разница в расходах - десятки тысяч бат.

2. Игнорировать оценочную стоимость Land Department. Земельный департамент ведёт собственную оценку каждого участка и здания. Даже если вы купили объект за 8 млн бат, а оценка департамента составляет 10 млн, гербовый сбор рассчитают с 10 млн.

3. Полагаться на устные договорённости о распределении налогов. В Таиланде нет закона, обязывающего стороны делить расходы. Всё определяется контрактом. Если в договоре купли-продажи не прописано, кто платит Stamp Duty, по умолчанию платит продавец. Но на практике продавец может заложить эту сумму в цену.

4. Путать Stamp Duty с Revenue Stamps на договорах аренды. Договоры аренды сроком от трёх лет регистрируются в Land Department и облагаются гербовыми марками по ставке 0,1% от суммы арендных платежей за весь срок. Это другой механизм, не связанный с трансферным гербовым сбором.

5. Не учитывать Withholding Tax в общем бюджете. Многие покупатели фокусируются на Stamp Duty и забывают, что удерживаемый налог (Withholding Tax) продавца - физлица рассчитывается по прогрессивной шкале и может составить существенную сумму при высокой оценочной стоимости.

FAQ

Можно ли уплатить гербовый сбор заранее, до дня регистрации?

Нет. Stamp Duty оплачивается непосредственно в Land Department в момент регистрации перехода права собственности. Предварительная оплата не предусмотрена.

Платит ли иностранец гербовый сбор по другой ставке?

Нет. Ставка 0,5% одинакова для тайских и иностранных граждан. Гражданство покупателя не влияет на размер Stamp Duty.

Существует ли двойное налогообложение для россиян при уплате Stamp Duty?

Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН от 1999 года). Однако оно касается подоходного налога и налога на прибыль, а не трансферных сборов. Гербовый сбор - это регистрационный платёж, он не подпадает под СИДН.

Как рассчитать точную сумму Stamp Duty до сделки?

Запросите у юриста или агента оценочную стоимость объекта в Land Department. Умножьте большую из двух сумм (оценочная или договорная) на 0,5%. Результат - ваш гербовый сбор.

Применяется ли гербовый сбор при покупке земли?

Да. Stamp Duty начисляется при регистрации перехода права собственности на землю по тем же правилам: 0,5% при условии, что SBT не применяется.

Что будет, если не уплатить гербовый сбор?

Регистрация просто не состоится. Land Department не зарегистрирует передачу права собственности без оплаты всех установленных налогов и сборов.

Облагается ли Stamp Duty покупка доли в кондоминиуме?

Да. Каждая единица кондоминиума рассматривается как отдельный объект недвижимости с собственным титулом (Chanote). Гербовый сбор рассчитывается индивидуально.

Включается ли мебель и оборудование в базу для Stamp Duty?

Если договор отдельно выделяет стоимость мебели и техники от стоимости недвижимости, Land Department может принять раздельный расчёт. Это легальный способ оптимизации, но требует грамотного оформления контракта.

Отличается ли Stamp Duty на Пхукете и в Бангкоке?

Нет. Ставка гербового сбора едина по всему Таиланду - 0,5%. Региональных надбавок не существует.

Когда выгоднее покупать - при действующем Stamp Duty или SBT?

Для покупателя выгоднее ситуация, когда продавец владеет объектом более пяти лет: Stamp Duty (0,5%) значительно ниже SBT (3,3%). Однако стоит помнить, что SBT обычно ложится на продавца, поэтому реальный эффект зависит от переговорной позиции сторон.

Итоговая рекомендация

Перед подписанием договора купли-продажи запросите у продавца дату регистрации права собственности и получите оценочную стоимость объекта в Land Department. Эти два параметра определяют, заплатите ли вы Stamp Duty 0,5% или ваш продавец уплатит SBT 3,3%. Зафиксируйте распределение всех налогов в контракте до внесения депозита. Разница между вариантами может составить сотни тысяч бат на дорогих объектах.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →