НДС 7% в Таиланде: когда налог удваивает расходы на покупку жилья

Покупатель подписывает договор на кондо за 10 млн бат и обнаруживает в чеке дополнительные 700 000 бат. Это VAT - налог на добавленную стоимость, который в Таиланде составляет 7% и применяется далеко не к каждой сделке. Понимание триггеров НДС экономит сотни тысяч бат и позволяет точнее рассчитать бюджет.

Главное правило: VAT платит продавец, зарегистрированный как юридическое лицо или ИП с оборотом свыше 1,8 млн бат в год. Физическое лицо, владевшее недвижимостью более пяти лет, VAT не платит вообще. Вместо него начисляется гербовый сбор 0,5%. Но дьявол, как всегда, в деталях.

В практике покупки недвижимости на Пхукете и в Бангкоке VAT чаще всего возникает при сделках с застройщиками на первичном рынке. Застройщик - это компания, и она обязана включать VAT в стоимость или начислять его сверху. Разница между этими двумя подходами критична для вашего кошелька.

Быстрый ответ

• Ставка VAT в Таиланде - 7% от цены продажи (базовая ставка 10%, но с 1999 года действует пониженная)
• VAT начисляется, если продавец - юридическое лицо или зарегистрированный плательщик VAT
• Физическое лицо платит VAT, только если владело объектом менее 5 лет и при этом зарегистрировано как плательщик VAT
• При покупке у застройщика (первичный рынок) VAT включён в цену почти всегда
• На вторичном рынке между физлицами VAT не применяется - вместо него взимается гербовый сбор 0,5%
• VAT и гербовый сбор взаимоисключающие: если начислен VAT, гербовый сбор не платится, и наоборот

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо у застройщика (первичный рынок)

Вы приобретаете квартиру в новом проекте. Застройщик - тайская компания с оборотом в сотни миллионов бат. VAT 7% включён в указанную цену или добавляется отдельной строкой в договоре. Обязательно проверяйте, написано ли в контракте 'VAT inclusive' или 'VAT exclusive'. Разница на объекте за 15 млн бат составит 1 050 000 бат.

Практический совет: запрашивайте у застройщика tax invoice (ใบกำกับภาษี). Этот документ подтверждает, что VAT уплачен, и пригодится при дальнейшей перепродаже.

Сценарий 2: покупка виллы или кондо на вторичном рынке у физлица

Продавец владел объектом более 5 лет. VAT не начисляется. Вместо него при регистрации в Land Office удерживается гербовый сбор 0,5% от оценочной стоимости или цены продажи (выбирается бо́льшая из двух сумм). Также продавец платит Specific Business Tax (SBT) 3,3%, если владел объектом менее 5 лет. SBT и гербовый сбор тоже взаимоисключающие.

Сценарий 3: продавец - физлицо, владевшее объектом менее 5 лет

Здесь VAT всё равно не применяется, если продавец не зарегистрирован как плательщик VAT. Вместо этого начисляется SBT 3,3% от продажной цены или оценочной стоимости. Гербовый сбор в этом случае не взимается.

Сценарий 4: покупка у компании на вторичном рынке

Если вы покупаете у тайской компании (например, инвестиционного фонда или девелопера, распродающего остатки), VAT 7% применяется. Это частая ситуация с коммерческой недвижимостью и земельными участками.

Сценарий 5: аренда и арендный доход

VAT начисляется на арендные платежи, если арендодатель зарегистрирован как плательщик VAT (оборот свыше 1,8 млн бат в год). Многие индивидуальные владельцы кондо не достигают этого порога, поэтому VAT на аренду не платят.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не проверили, включён ли VAT в цену. Самая дорогая ошибка. Застройщик может указать цену 'excluding VAT', и при подписании контракта сумма вырастет на 7%. Всегда уточняйте до подписания резервационного соглашения.

2. Путаница между VAT и SBT. Эти налоги не суммируются. Если применяется VAT, SBT не начисляется. Если применяется SBT, VAT не начисляется. Но некоторые агенты ошибочно включают оба в расчёт.

3. Игнорирование оценочной стоимости Land Department. Налоговая база для расчёта сборов - это либо цена продажи, либо оценочная стоимость земельного департамента (appraised value), в зависимости от того, какая выше. В популярных районах Пхукета рыночная цена может превышать оценочную в 2-3 раза, что снижает налоговую нагрузку в процентном отношении.

4. Отсутствие tax invoice. Без этого документа вы не сможете доказать уплату VAT при перепродаже. Для компании-покупателя tax invoice позволяет зачесть входящий VAT.

5. Неучтённый VAT на ремонт и мебель. Если вы заказываете ремонт у зарегистрированного подрядчика, его услуги облагаются VAT 7%. Мебель из крупных сетей - тоже. Это увеличивает бюджет на обустройство.

6. Двойное налогообложение арендного дохода. Россия и Таиланд имеют соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), подписанное в 1999 году. Доход от аренды в Таиланде можно зачесть при расчёте НДФЛ в России. Но для этого нужны заверенные документы об уплате тайских налогов.

FAQ

Кто фактически платит VAT при покупке у застройщика?

Формально VAT платит продавец (застройщик), но он закладывает эту сумму в цену для покупателя. Де-факто платите вы.

Можно ли вернуть VAT как иностранцу?

Нет. Возврат VAT для физлиц-нерезидентов возможен только при покупке товаров в магазинах со знаком 'VAT Refund for Tourists' и вывозе товаров из страны. Недвижимость под эту схему не подпадает.

Применяется ли VAT к земельным участкам?

Да, если продавец - юридическое лицо или зарегистрированный плательщик VAT. При продаже земли между физлицами VAT не начисляется.

Как VAT влияет на доходность инвестиции?

На объекте стоимостью 10 млн бат VAT составляет 700 000 бат. При годовой арендной доходности 5-6% (500-600 тыс. бат) это означает, что VAT 'съедает' доход за 1-1,5 года. Учитывайте это при расчёте срока окупаемости.

Начисляется ли VAT на управление недвижимостью?

Да. Управляющие компании с оборотом свыше 1,8 млн бат обязаны начислять VAT 7% на свои услуги. Комиссия управляющей компании 20-30% от арендного дохода увеличивается ещё на 7%.

Как проверить, является ли продавец плательщиком VAT?

Запросите свидетельство о регистрации VAT (ภ.พ.20) или проверьте статус на сайте Revenue Department Таиланда (rd.go.th).

Что выгоднее: покупать у компании с VAT или у физлица с SBT?

При прочих равных покупка у физлица дешевле. SBT 3,3% + transfer fee 2% = 5,3%. У компании: VAT 7% + transfer fee 2% + withholding tax 1% = 10%. Разница почти вдвое.

Облагается ли VAT продажа через тайскую компанию, на которую оформлена вилла?

Да. Если вилла оформлена на тайскую компанию и вы продаёте акции компании (а не саму недвижимость), VAT на сделку с акциями не начисляется. Но если компания продаёт саму виллу, VAT 7% применяется.

Как минимизировать налоговую нагрузку при перепродаже?

Держите объект минимум 5 лет, если вы физлицо. Это снимает SBT 3,3% и оставляет только гербовый сбор 0,5% + transfer fee + withholding tax по прогрессивной шкале.

Грамотное планирование налоговой нагрузки начинается до подписания первого документа. Знание того, когда применяется VAT 7%, а когда его можно законно избежать, определяет реальную стоимость вашей инвестиции в тайскую недвижимость.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →