VAT или SBT при продаже недвижимости в Таиланде: что платите вы

Продавец квартиры на Пхукете заплатил 3.3% от оценочной стоимости, а его сосед за аналогичную сделку отдал 7%. Разница - в одном налоге, о котором большинство иностранных покупателей узнают уже в земельном офисе.

При каждой сделке с недвижимостью в Таиланде Земельный департамент (Land Department) удерживает один из двух налогов: VAT (НДС) по ставке 7% или Specific Business Tax (SBT, специальный налог на бизнес) по ставке 3.3%. Они никогда не взимаются одновременно. Какой именно применяется, зависит от статуса продавца и срока владения объектом. Для инвестора разница между ними может составить миллионы батов.

Давайте разберём механику обоих налогов, типичные сценарии и конкретные цифры.

Быстрый ответ

• VAT (7%) платят юридические лица, зарегистрированные как плательщики НДС, и физлица, которые систематически продают недвижимость в коммерческих целях
• SBT (3.3%) платят физические лица, владевшие объектом менее 5 лет (считается по регистрации в табиен бан, домовой книге)
• Если физлицо владело объектом более 5 лет или использовало его как основное жилье (прописка в табиен бан свыше 1 года), SBT не взимается
• При отсутствии SBT взимается гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 0.5% от оценочной или контрактной стоимости (берётся бо́льшая)
• VAT и SBT рассчитываются от оценочной стоимости Земельного департамента или контрактной цены - зависит от того, какая выше
• Покупатель обычно не платит VAT/SBT напрямую, но на практике стороны часто делят расходы по договорённости

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка у девелопера (юрлицо, плательщик VAT)

Когда вы покупаете кондоминиум напрямую у застройщика, он платит VAT 7%. На практике эта сумма почти всегда заложена в цену продажи. Вы видите финальную цифру в контракте, и дополнительного НДС сверху не возникает. Однако при перепродаже вторичного объекта схема меняется.

Сценарий 2: Перепродажа физлицом до 5 лет владения

Россиянин купил кондо на Пхукете в 2023 году и решил продать в 2026. Срок владения менее 5 лет, прописки в табиен бан нет. Продавец обязан уплатить SBT 3.3% от оценочной стоимости. Допустим, оценка - 8 млн батов. SBT составит 264 000 батов. Гербовый сбор в этом случае не платится.

Сценарий 3: Перепродажа физлицом после 5 лет

Тот же объект, но владелец ждал до 2029 года. SBT не применяется. Вместо него начисляется гербовый сбор 0.5%, то есть 40 000 батов. Экономия: 224 000 батов. Именно поэтому многие инвесторы на Пхукете предпочитают стратегию 'hold 5+' (удержание более 5 лет).

Сценарий 4: Продажа через тайскую компанию

Если недвижимость оформлена на тайское юрлицо с оборотом выше 1.8 млн батов в год, компания регистрируется как плательщик VAT и платит 7% при продаже. Это дороже, чем SBT, но юрлицо может зачесть входящий НДС (input VAT) по расходам на ремонт, меблировку и другие затраты. Баланс зависит от конкретных цифр.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Неверный расчёт срока владения. Пять лет отсчитываются не от даты подписания контракта, а от даты регистрации права собственности в Земельном департаменте. Путаница с датами приводит к неожиданному SBT.

2. Надежда на табиен бан без реальной прописки. Некоторые советуют зарегистрироваться в домовой книге, чтобы получить освобождение от SBT при продаже до 5 лет. Но иностранцу сделать это сложнее, и регистрация должна быть действительной минимум 1 год до продажи. Земельный офис проверяет.

3. Игнорирование withholding tax. Помимо VAT/SBT, при продаже удерживается withholding tax (налог у источника) - прогрессивная шкала от 5% до 35% для физлиц, или плоские 1% для юрлиц. Это отдельный платёж, и он суммируется с SBT или Stamp Duty.

4. Двойной налог при структуре через компанию. Компания заплатит VAT 7%, затем корпоративный налог на прибыль 20%, а при выплате дивидендов владельцу может возникнуть ещё и подоходный налог. Без грамотного планирования общая нагрузка превышает 30%.

5. Распределение налогов 'по договорённости'. В Таиланде нет жёсткого закона, фиксирующего, кто именно - покупатель или продавец - несёт каждый конкретный налог. Обычная практика: transfer fee (2%) делят пополам, SBT/withholding tax платит продавец. Но всё фиксируется в контракте. Не подписывайте договор, не проверив распределение.

FAQ

Может ли иностранец быть плательщиком VAT в Таиланде?

Да, если он ведёт коммерческую деятельность через зарегистрированное юрлицо с оборотом свыше 1.8 млн батов в год. Как физлицо-нерезидент - крайне редко.

Платится ли VAT при покупке вторичного кондо у физлица?

Нет. Физлицо-продавец платит SBT (если владение < 5 лет) или Stamp Duty (если > 5 лет). VAT не применяется.

Как точно узнать оценочную стоимость объекта?

Оценочная стоимость (appraised value) публикуется Земельным департаментом и обновляется раз в 4 года. Последняя переоценка была в 2024 году. Данные можно запросить в местном Land Office.

Считается ли SBT 3.3% - это 3% + 0.3%?

Да. Формально ставка SBT составляет 3%, плюс к ней добавляется муниципальная надбавка 10% от суммы SBT (то есть 0.3%). Итого 3.3%.

Можно ли избежать SBT, подарив недвижимость родственнику перед продажей?

Теоретически дарение не является продажей, и SBT не взимается. Но при дарении возникает transfer fee (0.01% для прямых наследников, 2% для остальных) и withholding tax. Кроме того, новый владелец начнёт отсчёт 5 лет заново.

Как двойное налогообложение влияет на российских инвесторов?

Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (DTAA от 1999 года). Налог, уплаченный в Таиланде при продаже, можно зачесть при подаче декларации в РФ. Но SBT и VAT - это не подоходный налог, и зачёт распространяется только на withholding tax.

Какой налог платится при продаже земли?

Те же правила: SBT 3.3% при владении менее 5 лет, Stamp Duty 0.5% при владении более 5 лет. Для юрлиц - VAT 7%.

Включён ли VAT в цену новостроек?

В подавляющем большинстве случаев да. Крупные девелоперы указывают цену с учётом VAT. Но мелкие застройщики иногда выставляют цену 'без VAT' - уточняйте до подписания.

Понимание разницы между VAT и SBT - это не теоретическое упражнение. Это конкретные сотни тысяч батов, которые вы сохраните или потеряете при сделке. Перед покупкой или продажей объекта запросите у юриста точный расчёт всех налогов и зафиксируйте распределение платежей в контракте.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →