Transfer fee в Таиланде: 7 налогов при покупке и владении недвижимостью

В январе 2026 года покупатель кондоминиума на Пхукете за 12 млн бат заплатил при регистрации сделки 240 000 бат только transfer fee. Ещё 600 000 бат ушло на гербовый сбор и удержание подоходного налога продавца. Итого - почти 7% сверх цены объекта. Он не знал об этих расходах до дня сделки.

Таиланд не прячет свои налоги. Они прописаны в Revenue Code и Land Code, доступны на сайте Revenue Department. Но система устроена так, что часть сборов формально ложится на продавца, часть - на покупателя, а на практике всё зависит от переговоров. Без чёткого понимания структуры налогов иностранный инвестор рискует переплатить на сотни тысяч бат.

Эта статья - полный разбор каждого налога и сбора, который возникает при покупке, владении и продаже недвижимости в Таиланде для иностранного покупателя.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за регистрацию) - 2% от оценочной стоимости объекта, устанавливаемой Земельным департаментом

• Гербовый сбор (Stamp Duty) - 0,5% от оценочной или контрактной цены (берётся большая), применяется если объект в собственности более 5 лет

• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% от оценочной или контрактной цены (берётся большая), если продавец владел объектом менее 5 лет. Заменяет гербовый сбор

• Withholding Tax (удержание подоходного налога) - от 0% до 35% прогрессивная шкала для физлиц, 1% для юрлиц

• Налог на аренду - прогрессивная шкала 0-35% на чистый доход, декларируется ежегодно

• Налог на землю и строения - от 0,01% до 0,3% в зависимости от использования

• Common Area Fee - не налог, но обязательный ежемесячный платёж 40-120 бат/кв.м в кондоминиумах

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка нового кондоминиума от застройщика

При покупке от девелопера transfer fee в размере 2% чаще всего делится пополам - 1% платит покупатель, 1% платит застройщик. Это стандартная практика на Пхукете и в Бангкоке. Но это договорное условие, а не закон. Некоторые застройщики берут все расходы на себя как маркетинговый ход, другие перекладывают 100% на покупателя.

Что проверить: раздел 'Taxes and Fees' в договоре купли-продажи. Если его нет - требуйте добавить.

Withholding tax при покупке от юрлица-застройщика составит 1% от оценочной или контрактной цены (берётся большая). SBT - 3,3%, так как застройщик продаёт в рамках коммерческой деятельности. Оба налога формально лежат на продавце.

Сценарий 2: Покупка вторичного жилья у физлица

Здесь расклад меняется. Если продавец-физлицо владел объектом менее 5 лет, применяется SBT 3,3%. Если более 5 лет - гербовый сбор 0,5%. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале и зависит от оценочной стоимости и срока владения.

На вторичном рынке transfer fee 2% часто делится 50/50, но это предмет торга. В сильном рынке продавец может настоять на полном возложении на покупателя.

Чек-лист перед сделкой на вторичном рынке:

• Запросить оценочную стоимость в Land Office (она часто ниже рыночной на 20-40%)

• Уточнить дату регистрации права собственности продавца (определяет SBT или Stamp Duty)

• Зафиксировать распределение налогов в предварительном договоре

• Проверить наличие обременений и залогов на объект

Сценарий 3: Владение и сдача в аренду

Доход от аренды облагается подоходным налогом в Таиланде. Для налоговых резидентов (проживание более 180 дней в году) - прогрессивная шкала от 0% до 35%. Первые 150 000 бат дохода не облагаются. Далее ставки растут:

• 150 001-300 000 бат - 5%
• 300 001-500 000 бат - 10%
• 500 001-750 000 бат - 15%
• 750 001-1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001-2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001-5 000 000 бат - 30%
• Свыше 5 000 000 бат - 35%

Для нерезидентов ставка фиксированная - 15% на доход, переводимый в Таиланд.

Между Россией и Таиландом действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (подписано в 1999 году). Налог, уплаченный в Таиланде, можно зачесть при расчёте НДФЛ в России. Это значит, что платить дважды за один и тот же доход не придётся - но декларировать его нужно в обеих странах.

Сценарий 4: Продажа объекта

При продаже возникают те же сборы: transfer fee 2%, SBT 3,3% или Stamp Duty 0,5%, а также withholding tax. Для физлица-продавца withholding tax рассчитывается сложнее: оценочная стоимость делится на количество лет владения, применяется прогрессивная шкала, затем результат умножается обратно на количество лет.

Пример: продажа кондо с оценочной стоимостью 8 млн бат после 3 лет владения. Годовой доход для расчёта: 8 000 000 / 3 = 2 666 667 бат. Налог на эту сумму по шкале - примерно 293 000 бат. Умножаем на 3 года = 879 000 бат withholding tax.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не фиксировать распределение налогов в договоре. Самая частая ошибка. Устная договорённость «50/50» ничего не стоит. В день регистрации в Land Office вас могут поставить перед фактом: платите всё или сделка срывается.

2. Путать контрактную и оценочную стоимость. Land Office использует свою оценку. Если рыночная цена выросла, а оценочная нет - вы платите меньше налогов. Но для некоторых сборов (SBT, Stamp Duty) берётся большая из двух сумм.

3. Не учитывать withholding tax при расчёте доходности. Если вы покупаете у физлица с коротким сроком владения, withholding tax продавца может достигать 15-25% от оценочной стоимости. Продавец заложит эту сумму в цену.

4. Игнорировать налог на аренду. Многие иностранные владельцы на Пхукете сдают квартиры через управляющие компании и не подают налоговую декларацию. С 2024 года Revenue Department усилил контроль за доходами нерезидентов - штраф за неподачу декларации составляет до 200% от суммы налога.

5. Забывать про налог на землю и строения. Введён в 2020 году. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02%. Незначительная сумма, но неуплата ведёт к штрафам и блокировке сделок при перепродаже.

6. Не проверять 5-летний срок владения. Разница между SBT (3,3%) и Stamp Duty (0,5%) - существенная. При покупке объекта за 10 млн бат это 280 000 бат экономии, если продавец владел более 5 лет.

FAQ

Какой transfer fee при покупке недвижимости в Таиланде?

Transfer fee составляет 2% от оценочной стоимости объекта, определяемой Земельным департаментом (Land Office). Оценочная стоимость обычно ниже рыночной цены на 20-40%.

Кто платит transfer fee - покупатель или продавец?

По закону transfer fee оплачивает покупатель. На практике при покупке от застройщика расходы часто делятся 50/50. Конкретное распределение фиксируется в договоре купли-продажи.

Какие налоги платит иностранец при покупке кондо на Пхукете?

Основной расход покупателя - transfer fee 2% (или его доля по договору). SBT, Stamp Duty и withholding tax формально лежат на продавце, но могут быть переложены на покупателя по условиям контракта.

Нужно ли платить налог на аренду в Таиланде?

Да. Доход от аренды облагается подоходным налогом. Для нерезидентов - 15% на доход, переведённый или полученный в Таиланде. Для резидентов - прогрессивная шкала 0-35%.

Есть ли двойное налогообложение между Россией и Таиландом?

Между странами действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (с 1999 года). Налог, уплаченный в одной стране, зачитывается в другой. Декларировать доход необходимо в обеих юрисдикциях.

Можно ли уменьшить налоги при продаже недвижимости?

Да. Главный способ - владеть объектом более 5 лет. Это снижает SBT (3,3%) до Stamp Duty (0,5%) и значительно уменьшает withholding tax за счёт формулы расчёта с делением на количество лет.

Что такое Specific Business Tax и когда он применяется?

SBT - налог 3,3% от оценочной или контрактной стоимости (берётся большая), взимается при продаже недвижимости, если продавец владел ею менее 5 лет. Юрлица-застройщики платят SBT всегда.

Какой налог на землю и строения в Таиланде в 2026 году?

Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат - 0,02% в год. Для коммерческой - до 0,3%. Для пустующих земельных участков ставка увеличивается каждые 3 года неиспользования.

Какие расходы при покупке кондо за 10 млн бат?

При покупке от застройщика с делением 50/50: ваша доля transfer fee - около 100 000 бат (1% от оценочной стоимости ~5 млн бат). При покупке на вторичном рынке с полной оплатой transfer fee - около 200 000 бат. Точная сумма зависит от оценки Land Office.

Грамотное планирование налогов при покупке недвижимости в Таиланде способно сэкономить 3-7% от стоимости объекта. Ключ - зафиксировать все условия в договоре до внесения депозита и просчитать полную стоимость владения, включая ежегодные налоги и обязательства по декларированию дохода.