Налоговое резидентство Таиланда: сколько платит экспат с аренды

В 2026 году иностранец, проживший в Таиланде 180 дней и получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан платить подоходный налог по прогрессивной шкале до 35%. Это не теория. Налоговая служба Таиланда (Revenue Department) активно обменивается данными с банками и платформами бронирования, а с января 2024 года отменена старая лазейка, позволявшая не декларировать зарубежный доход, переведённый в страну в следующем налоговом году.

Для русскоязычного инвестора с кондоминиумом на Пхукете или виллой на Самуи это означает конкретные обязательства: подача декларации PND 90, расчёт вычетов, учёт удержанного налога у источника и анализ соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом.

Разберём пошагово: кто считается налоговым резидентом, сколько реально платить с арендного дохода и какие ошибки стоят десятки тысяч бат.

Быстрый ответ

• 180 дней пребывания в Таиланде в календарном году превращают вас в налогового резидента (Section 41 Revenue Code)
• Прогрессивная ставка подоходного налога (PIT) от 0% до 35% применяется к мировому доходу резидента, включая арендные поступления
• С арендного дохода внутри Таиланда управляющая компания или арендатор-юрлицо удерживает withholding tax 5% при каждой выплате
• Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) от 1999 года, позволяющее зачесть налоги
• Срок подачи годовой декларации PND 90 - до 31 марта следующего года
• Штраф за непредставление декларации - до 200 000 бат плюс пени 1,5% в месяц на сумму недоплаты

Варианты и сценарии

Сценарий 1: нерезидент с кондо на Пхукете

Вы проводите в Таиланде менее 180 дней. Сдаёте квартиру через управляющую компанию. Компания удерживает 5% withholding tax при каждой выплате вам ренты. Это и есть ваш финальный налог в Таиланде. Декларацию PND 90 подавать не нужно, но вы вправе подать её добровольно, если хотите вернуть переплату (например, если годовой доход ниже порога в 150 000 бат, который облагается по ставке 0%).

В России этот доход декларируется в составе НДФЛ по ставке 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей). Удержанные 5% можно зачесть по СИДН.

Сценарий 2: резидент с одним объектом

Вы живёте на Пхукете больше полугода. Ваш годовой арендный доход от кондо составляет 600 000 бат (около 1,5 млн рублей). После стандартного вычета 60 000 бат (personal allowance) и вычета расходов (30% от дохода для аренды недвижимости по фиксированной схеме, без подтверждения документов) налогооблагаемая база:

600 000 - 180 000 (30% расходы) - 60 000 (личный вычет) = 360 000 бат

Налог по прогрессивной шкале: первые 150 000 - 0%, следующие 150 000 - 5%, оставшиеся 60 000 - 10%. Итого: 0 + 7 500 + 6 000 = 13 500 бат (около 34 000 рублей). При этом в течение года с вас удержали withholding tax 30 000 бат (5% от 600 000). Переплата: 16 500 бат - её можно вернуть через декларацию.

Сценарий 3: резидент с несколькими объектами и высоким доходом

Два кондоминиума и вилла приносят 3 000 000 бат в год. Налогооблагаемая база после вычетов - порядка 2 040 000 бат. Здесь уже работают ставки 20-25%, и финальный налог составит около 270 000 бат (приблизительно 680 000 рублей). Withholding tax 150 000 бат зачитывается, доплата - 120 000 бат.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование статуса резидента. Многие экспаты не подсчитывают дни пребывания. Иммиграционные штампы в паспорте - единственное доказательство. Revenue Department запрашивает данные у иммиграционной службы.

2. Путаница между withholding tax и итоговым налогом. Удержанные 5% - это авансовый платёж, а не окончательный расчёт для резидентов. Если ваш эффективный налог выше 5%, придётся доплатить.

3. Неиспользование СИДН. Соглашение между Россией и Таиландом (статья 6) даёт право облагать доход от недвижимости в стране её нахождения, но обязывает страну резидентства предоставить зачёт. Без правильного оформления сертификата налогового резидентства (Certificate of Residence) вы рискуете заплатить дважды.

4. Получение наличных без декларирования. Некоторые владельцы берут аренду наличными от туристов. С 2024 года тайские банки обязаны сообщать о транзакциях свыше 2 000 000 бат в год, а платформы Airbnb и Booking.com передают данные налоговым органам.

5. Ошибка в выборе метода вычета расходов. Фиксированный вычет 30% выгоден, если ваши реальные расходы ниже. Но при крупном портфеле с ипотечными процентами, амортизацией и расходами на управление фактические расходы могут значительно превысить 30%.

6. Пропуск срока подачи. Штраф - 2 000 бат за просрочку плюс пени. При умышленном уклонении - уголовная ответственность и штраф до 200 000 бат.

FAQ

Считаются ли дни транзита при подсчёте 180 дней?

Да. День въезда и день выезда засчитываются как полные дни пребывания. Если вы прилетели 1 января и улетели 1 января, это один день.

Может ли Tax ID получить иностранец без рабочего разрешения?

Да. Для получения TIN (Taxpayer Identification Number) нужен паспорт и подтверждение адреса в Таиланде. Рабочее разрешение не требуется.

Как рассчитывается налог, если часть года я резидент, а часть - нет?

Таиланд считает статус за весь календарный год. Если вы пробыли 180+ дней с 1 января по 31 декабря - вы резидент за этот год целиком.

Облагается ли налогом доход от аренды через Airbnb?

Да. Revenue Department рассматривает краткосрочную аренду как налогооблагаемый доход. Дополнительно может начисляться НДС 7%, если годовой оборот превышает 1 800 000 бат.

Как работает зачёт по СИДН между Россией и Таиландом?

Вы платите налог в Таиланде, получаете сертификат об уплате, подаёте его в ФНС России. Уплаченный в Таиланде налог вычитается из российского НДФЛ. Зачёт не может превышать сумму российского налога на этот же доход.

Нужно ли платить налог, если доход от аренды ниже 150 000 бат в год?

Первые 150 000 бат после вычетов облагаются по ставке 0%. Но декларацию резидент подавать обязан. Также можно запросить возврат удержанного withholding tax.

Какие расходы можно вычесть при фактическом методе?

Проценты по кредиту, амортизация здания (обычно 5% в год), расходы на ремонт, комиссия управляющей компании, страхование, коммунальные расходы, уплаченные владельцем.

Контролирует ли Revenue Department иностранных владельцев недвижимости?

Да. С 2025 года ведомство внедряет систему перекрёстной проверки данных Land Department (регистрация собственности) и банковских переводов.

---

Главная рекомендация: если вы проводите в Таиланде более 150 дней в году и получаете арендный доход, наймите лицензированного тайского бухгалтера (certified public accountant) до конца первого налогового года. Стоимость услуги - от 15 000 до 40 000 бат в год, что многократно окупается за счёт корректного применения вычетов и предотвращения штрафов.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →