Налоги на прирост капитала: что даёт соглашение РФ и Таиланда

Россия и Таиланд подписали Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) ещё в 1999 году. Этот документ до сих пор определяет, сколько налогов заплатит российский инвестор при продаже квартиры в Паттайе или виллы на Пхукете. Проблема в том, что большинство покупателей узнают о его существовании постфактум, уже потеряв деньги.

Главное: при продаже недвижимости в Таиланде прирост капитала (capital gains) облагается именно в Таиланде. Статья 13 СИДН прямо закрепляет право страны расположения объекта на налогообложение дохода от его отчуждения. Россия обязана учесть уплаченный в Таиланде налог и дать зачёт, но автоматически это не происходит.

Быстрый ответ

• СИДН между Россией и Таиландом действует с 1999 года (ратифицирован в обеих странах)
• Статья 13 СИДН: доход от продажи недвижимости облагается в стране, где объект расположен
• Удерживаемый налог в Таиланде при продаже рассчитывается прогрессивно: от 5% до 35% в зависимости от суммы дохода и срока владения
• Специфический бизнес-налог (SBT) - 3,3% от оценочной или продажной стоимости (большей из двух), если объект в собственности менее 5 лет
• Гербовый сбор - 0,5% (вместо SBT, если владение более 5 лет)
• В России прирост капитала от зарубежной недвижимости включается в НДФЛ (13-15% для резидентов, 30% для нерезидентов), но с зачётом тайского налога

Варианты и сценарии

Сценарий 1: продажа кондо менее чем через 5 лет

Допустим, россиянин купил студию в Паттайе за 3 млн бат в 2023 году и продаёт в 2026 году за 4 млн бат. Прирост - 1 млн бат.

В Земельном департаменте Таиланда при регистрации сделки удержат:

• Подоходный налог с удержанием (Withholding Tax): рассчитывается по прогрессивной шкале на основе оценочной стоимости, делённой на количество лет владения (минимум 1 год). За 3 года владения ставка составит ориентировочно 5-10% от оценочной стоимости
• SBT: 3,3% от продажной цены или оценки (берётся большее), поскольку срок владения менее 5 лет. На 4 млн бат это примерно 132 000 бат
• Сбор за регистрацию перехода права: 2% от оценочной стоимости (часто делится пополам между покупателем и продавцом)

После уплаты этих сумм в Таиланде инвестор подаёт декларацию в ФНС России, где указывает доход от продажи зарубежного имущества и заявляет зачёт тайского налога по статье 23 СИДН.

Сценарий 2: продажа через 5 и более лет

Если тот же объект продаётся в 2029 году за 5 млн бат, картина меняется:

• SBT не уплачивается (срок владения более 5 лет)
• Вместо него - гербовый сбор 0,5% от оценочной стоимости
• Withholding Tax рассчитывается на большее число лет, что снижает эффективную ставку
• В России срок владения более 5 лет даёт полное освобождение от НДФЛ для налоговых резидентов (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)

Этот сценарий наиболее выгоден. Фактически инвестор платит только тайские налоги и полностью освобождён в России.

Сценарий 3: владение через тайскую компанию

Некоторые иностранцы оформляют виллы через тайское юрлицо. При продаже доли в компании (а не самого объекта) работает уже статья 13(4) СИДН, которая допускает налогообложение в обеих юрисдикциях. Корпоративный налог на прибыль в Таиланде - 20%. К этому добавляется налог на дивиденды при выводе средств. Суммарная нагрузка часто превышает вариант с прямым владением кондо.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Незнание механизма зачёта. СИДН не отменяет налоги - оно предотвращает двойное обложение. Российский инвестор обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ и приложить подтверждение уплаты тайского налога (сертификат формы Ror.22). Без этого документа ФНС откажет в зачёте.

2. Неправильная конвертация валют. Доход пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату получения, расходы на покупку - по курсу на дату оплаты. При ослаблении рубля возникает 'бумажный' прирост даже при продаже объекта по той же цене в батах.

3. Путаница между оценочной и рыночной стоимостью. Земельный департамент Таиланда использует собственную оценку (appraised value), которая обычно на 20-40% ниже рыночной. Withholding Tax считается от неё, а SBT - от большей из двух сумм.

4. Потеря налогового резидентства РФ. Если инвестор провёл менее 183 дней в России, ставка НДФЛ составит 30%, а право на пятилетнее освобождение может быть утрачено. С 2025 года в России действуют уточнённые правила определения резидентства для владельцев зарубежных активов.

5. Занижение стоимости в договоре. Земельный департамент Таиланда сверяет цену с реестром оценок. Если указанная сумма ниже оценочной, налоги всё равно рассчитают от оценочной стоимости. При этом инвестор получит документы с заниженной суммой, что создаст проблемы при декларировании в России.

6. Структурирование через номинальных акционеров. Тайские суды и Земельный департамент всё жёстче проверяют компании, где иностранец является фактическим бенефициаром. В 2025-2026 годах участились случаи отказов в регистрации сделок с 'серыми' компаниями.

FAQ

Нужно ли платить налог в двух странах одновременно?

Нет. СИДН позволяет зачесть тайский налог при расчёте НДФЛ в России. Фактически вы платите по более высокой из двух ставок, но не дважды.

Какой документ подтверждает уплату налога в Таиланде?

При регистрации сделки в Земельном департаменте выдаётся квитанция об уплате Withholding Tax. Для ФНС России желательно получить сертификат Ror.22 из тайского налогового управления (Revenue Department).

Облагается ли доход от аренды тайской недвижимости?

Да. Статья 6 СИДН позволяет Таиланду облагать арендный доход. Прогрессивная ставка подоходного налога в Таиланде - от 0% до 35%. В России этот доход тоже декларируется, но тайский налог засчитывается.

Как рассчитывается Withholding Tax при продаже?

Оценочная стоимость делится на количество лет владения (но не более 10). Полученная сумма облагается по прогрессивной шкале: 0% на первые 150 000 бат, 5% на 150 001-300 000, 10% на 300 001-500 000, 15% на 500 001-750 000, 20% на 750 001-1 000 000, 25% на 1 000 001-2 000 000, 30% на 2 000 001-5 000 000 и 35% свыше 5 000 000 бат.

Что выгоднее: держать 5 лет или продать раньше?

Почти всегда выгоднее подождать. После 5 лет исчезает SBT (3,3%), снижается эффективная ставка Withholding Tax в Таиланде, а в России наступает полное освобождение от НДФЛ. Разница в суммарной нагрузке может составить 5-10 процентных пунктов.

Действует ли СИДН, если я уже не налоговый резидент России?

СИДН применяется к резидентам одной или обеих договаривающихся сторон. Если вы стали налоговым резидентом Таиланда (провели в стране более 180 дней в календарном году), соглашение по-прежнему работает, но уже в контексте тайского резидентства.

Нужен ли мне тайский ИНН (TIN) для уплаты налога при продаже?

Нет. При регистрации сделки Земельный департамент удерживает налог автоматически. Но если вы хотите подать годовую декларацию в Таиланде (например, чтобы вернуть переплату), тайский TIN необходим.

Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу в Таиланде на расходы по ремонту?

Нет. При расчёте Withholding Tax Земельный департамент использует только оценочную стоимость и срок владения. Фактические расходы на улучшение объекта в тайской формуле не учитываются. Однако в российской декларации вы вправе включить документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт и юридическое сопровождение.

Ключевая рекомендация: планируйте налоговую стратегию до покупки, а не перед продажей. Оптимальная схема для большинства российских инвесторов - это прямое владение кондо в собственном имени с горизонтом от 5 лет. Такая структура минимизирует совокупную налоговую нагрузку до 3-7% и не требует сложного администрирования.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →