Налоги на недвижимость в Таиланде для иностранцев: 7 платежей, о которых молчат

Иностранец, купивший кондоминиум на Пхукете за 10 млн бат, заплатит при сделке от 200 000 до 650 000 бат налогов и сборов — в зависимости от того, кто продавец и сколько лет он владел объектом. Это не считая ежегодных платежей и налога на доход от аренды.

Таиланд не облагает иностранцев дополнительными налоговыми ставками по сравнению с резидентами. Ставки одинаковы. Но структура платежей запутана: часть налогов платит покупатель, часть — продавец, а часть распределяется по договорённости. Без чёткого понимания схемы можно потерять 3–6,5% от стоимости объекта.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за регистрацию перехода права) — 2% от оценочной стоимости объекта, определяемой Земельным департаментом (Land Department)

• Specific Business Tax (специальный предпринимательский налог) — 3,3% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая), если продавец владел менее 5 лет

• Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,5% от оценочной или продажной стоимости, применяется, если не уплачивается Specific Business Tax

• Withholding Tax (подоходный налог у источника) — рассчитывается по прогрессивной шкале от 0 до 35%, удерживается при регистрации сделки

• Налог на доход от аренды — для нерезидентов удерживается арендатором или управляющей компанией по ставке 15% от валового дохода (или по прогрессивной шкале, если подаётся декларация)

• Ежегодный земельный и строительный налог — от 0,02% до 0,3% в зависимости от назначения и стоимости

• Налог на наследство — 10% для объектов стоимостью свыше 100 млн бат (для нерезидентов)

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка нового кондоминиума от застройщика

Застройщик, как правило, берёт на себя Specific Business Tax и Transfer Fee. Покупатель оплачивает только регистрационные расходы и, в некоторых случаях, половину Transfer Fee. Фактическая налоговая нагрузка покупателя: около 1% от стоимости.

Сценарий 2: Покупка вторичной недвижимости (владение продавцом менее 5 лет)

Самый дорогой вариант. Полная совокупная нагрузка: Transfer Fee 2% + Specific Business Tax 3,3% + Withholding Tax (прогрессивный расчёт). Общая сумма может достигать 6,3–8% от стоимости. Распределение между сторонами — предмет переговоров. По рыночной практике, Transfer Fee делится пополам, а остальное платит продавец.

Сценарий 3: Покупка вторичной недвижимости (владение более 5 лет)

Specific Business Tax не применяется. Вместо него — Stamp Duty 0,5%. Совокупная нагрузка снижается до 3–5%.

Сценарий 4: Сдача в аренду

Доход от аренды облагается подоходным налогом Таиланда. Если иностранец проживает в стране 180 дней и более в налоговом году — он признаётся налоговым резидентом и обязан декларировать мировой доход. По данным Revenue Department Thailand, прогрессивная шкала подоходного налога (PIT) начинается с 0% (до 150 000 бат) и достигает 35% (свыше 5 млн бат).

С 1 января 2024 года Таиланд изменил правила налогообложения иностранных доходов: теперь доход, переведённый в Таиланд, облагается налогом в год получения — вне зависимости от года заработка. Это важно для тех, кто получает арендный доход и другие поступления из-за рубежа.

Сценарий 5: Двойное налогообложение для граждан РФ

Между Россией и Таиландом действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), подписанное в 1999 году. Доход от недвижимости, расположенной в Таиланде, облагается в Таиланде. Уплаченный в Таиланде налог можно зачесть при подаче декларации в РФ — но только в пределах суммы, рассчитанной по российским ставкам.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Занижение стоимости в договоре. Земельный департамент сравнивает указанную цену с собственной оценкой. Если заявленная стоимость ниже оценочной — налоги рассчитываются по оценке. Занижение не экономит деньги, но создаёт проблемы при перепродаже.

2. Игнорирование Withholding Tax при покупке вторички. Многие покупатели не учитывают, что Withholding Tax может быть переложен на них в ходе переговоров. Настаивайте на фиксации распределения налогов в договоре купли-продажи.

3. Отсутствие налоговой декларации при сдаче в аренду. Даже если управляющая компания удерживает 15% — подача декларации может снизить фактическую ставку через вычеты. По Налоговому кодексу Таиланда, для дохода от аренды жилой недвижимости допускается вычет 30% от валового дохода на расходы.

4. Неучёт изменений 2024 года по иностранным доходам. Если вы налоговый резидент Таиланда и переводите деньги из России — эти средства теперь подлежат налогообложению.

5. Путаница с СИДН. Соглашение не освобождает от налогов — оно позволяет зачёт. Проконсультируйтесь с налоговым юристом, работающим в обеих юрисдикциях.

6. Отсутствие TIN (идентификационного номера налогоплательщика Таиланда). Для подачи декларации и получения вычетов необходимо оформить тайский ИНН. Процедура занимает 1–2 рабочих дня в местном офисе Revenue Department.

FAQ

Платит ли иностранец повышенные налоги при покупке недвижимости в Таиланде?

Нет. Ставки налогов и сборов одинаковы для тайцев и иностранцев. Разница — только в правах собственности: иностранец может владеть кондоминиумом в формате freehold, но не землёй напрямую.

Какой общий размер налогов при покупке кондо от застройщика?

Обычно 1–2% от стоимости для покупателя. Застройщик принимает на себя основную налоговую нагрузку.

Нужно ли платить ежегодный налог на кондоминиум?

Да. С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка — 0,02%. Кондо за 10 млн бат — это 2 000 бат (~5 200 рублей) в год.

Как облагается доход от аренды виллы на Пхукете?

Если вы — нерезидент, арендатор или управляющая компания обязаны удержать 15% от суммы выплаты. Если вы резидент — подаёте годовую декларацию с прогрессивной ставкой и можете применить вычет 30% на расходы.

Можно ли вернуть налоги, уплаченные в Таиланде, при подаче декларации в России?

Да, в рамках СИДН. Уплаченные в Таиланде суммы засчитываются в счёт российского НДФЛ — но не более чем на сумму, рассчитанную по российской ставке (13% или 15%).

Что такое Withholding Tax и кто его платит?

Это подоходный налог, удерживаемый при регистрации сделки в Земельном департаменте. Формально его платит продавец, но стороны могут договориться иначе.

Облагается ли налогом перепродажа кондоминиума?

Да. Продавец платит Withholding Tax и, если владел менее 5 лет, — Specific Business Tax 3,3%. При владении более 5 лет — Stamp Duty 0,5%.

Как получить тайский ИНН?

Лично обратиться в Area Revenue Office по месту нахождения недвижимости с паспортом, копией договора аренды или владения, и рабочим разрешением (при наличии). Процедура бесплатна.

Нужен ли бухгалтер для подачи декларации в Таиланде?

Формально — нет. Декларация (PND 90 для физлиц с несколькими источниками дохода) подаётся онлайн на сайте Revenue Department. Но при доходах свыше 1 млн бат рекомендуется привлечь лицензированного тайского бухгалтера — стоимость услуги от 5 000 до 15 000 бат.

---

Главная рекомендация: до подписания любого договора получите расчёт полной налоговой нагрузки — на покупку, владение и потенциальную перепродажу. Фиксируйте распределение налогов между сторонами в договоре. Зарегистрируйте тайский ИНН сразу после покупки — это откроет доступ к вычетам и корректной отчётности.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →