НДС при покупке у застройщика в Таиланде: 7% которые меняют сделку

В Таиланде при покупке новостройки напрямую у застройщика в стоимость сделки входит НДС (VAT) в размере 7%. Это не дополнительный платёж сверху - он уже включён в объявленную цену. Но если вы не понимаете, как именно работает этот налог, рискуете переплатить при перепродаже или неверно рассчитать доходность инвестиции.

Большинство иностранных покупателей путают VAT с transfer fee, withholding tax и specific business tax. Эти четыре элемента налоговой нагрузки действуют по разным правилам, в разных ситуациях и ложатся на разные стороны сделки. Разберём каждый.

Быстрый ответ

• VAT 7% начисляется только когда продавец - юридическое лицо, зарегистрированное как плательщик НДС (застройщик, девелопер)
• При перепродаже между физическими лицами VAT не применяется - вместо него действует specific business tax (SBT) 3.3% или stamp duty 0.5%
• Transfer fee (сбор за регистрацию перехода права) составляет 2% от оценочной стоимости объекта
• Withholding tax при продаже физлицом рассчитывается по прогрессивной шкале и зависит от срока владения
• В сделках на первичном рынке застройщики часто берут на себя часть transfer fee - обычно 50% или 100% в рамках промо-акций
• Все налоги и сборы оплачиваются в момент регистрации сделки в Land Office

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондо напрямую у застройщика

Вы покупаете квартиру за 5 млн бат. Застройщик - компания, зарегистрированная как VAT-плательщик. VAT 7% уже включён в цену. Фактическая 'чистая' стоимость объекта - примерно 4,67 млн бат, остальное - налог. Transfer fee 2% по стандартной практике делится пополам: вы платите 1% (50 000 бат), застройщик - столько же.

Итого ваши дополнительные расходы при регистрации: 50 000 бат (1% transfer fee). Некоторые застройщики в 2026 году полностью покрывают transfer fee в рамках запуска проектов - уточняйте до подписания договора.

Сценарий 2: Покупка на вторичном рынке у физлица

Владелец продаёт кондо за 5 млн бат через 3 года после покупки. VAT не начисляется. Вместо него - specific business tax (SBT) 3.3% от зарегистрированной или оценочной стоимости (выбирается большая). SBT платит продавец. Если владелец держал объект более 5 лет, SBT заменяется на stamp duty 0.5%.

Transfer fee 2% - по договорённости между сторонами, но чаще делится 50/50. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале: для физлиц Land Office использует таблицу, где доход от продажи делится на количество лет владения, применяется ставка подоходного налога, а затем результат умножается обратно на срок.

Сценарий 3: Покупка виллы через компанию-застройщика

При покупке виллы (дома) у застройщика схема та же: VAT 7% внутри цены. Однако земля под виллой оформляется отдельно - и на земельный участок VAT не начисляется. Поэтому в договорах обычно разделяют стоимость строения и земли. На практике для иностранцев земля оформляется через долгосрочную аренду (leasehold), и арендные платежи тоже не облагаются VAT, если арендодатель - физлицо.

Сценарий 4: Арендный доход и VAT

Если вы сдаёте недвижимость и ваш годовой арендный доход превышает 1,8 млн бат, вы обязаны зарегистрироваться как плательщик VAT и начислять 7% на арендные платежи. При доходе ниже этого порога VAT не взимается, но подоходный налог всё равно действует.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Считать VAT дополнительным расходом сверх цены. Застройщики в Таиланде обязаны включать VAT в объявленную стоимость. Если вам говорят 'цена плюс VAT' - это сигнал для уточнения условий договора. По закону (Revenue Code, Section 82/4) зарегистрированный VAT-плательщик должен указывать цену с учётом налога.

2. Путать SBT и VAT. Specific business tax и VAT взаимоисключающие. Если продавец - юрлицо с VAT-регистрацией, SBT не применяется. Если продавец - физлицо, владеющее менее 5 лет, применяется SBT 3.3%, но не VAT.

3. Игнорировать withholding tax при расчёте exit-стратегии. Многие инвесторы считают только transfer fee и забывают про withholding tax, который при продаже через 2-3 года может составить 2-5% от суммы сделки. Это критично для расчёта реальной доходности.

4. Не запрашивать разбивку цены в договоре. При покупке виллы убедитесь, что в контракте отдельно указана стоимость строения и земли (или аренды земли). Это влияет на налоговую базу при перепродаже.

5. Не учитывать двойное налогообложение. Россия и Таиланд имеют действующее соглашение об избежании двойного налогообложения (DTA). Налоги, уплаченные в Таиланде при продаже, можно зачесть при декларировании дохода в России. Но для этого нужны документы из Land Office с подтверждением удержанных сумм.

6. Забывать про ежегодные налоги. С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат, которая используется как основное жильё и зарегистрирована в домовой книге (табиен бан), налог не взимается. Для инвестиционной недвижимости ставка - 0.02-0.1% от оценочной стоимости.

FAQ

Кто платит VAT 7% при покупке новостройки в Таиланде?

Формально VAT начисляет и перечисляет в бюджет застройщик. Но экономически налог заложен в цену, которую платит покупатель. Вы не получите отдельный счёт на VAT - он внутри суммы контракта.

Можно ли вернуть VAT при покупке недвижимости в Таиланде?

Нет, если вы покупаете как физическое лицо для личного проживания или инвестиций. Возврат VAT возможен только для зарегистрированных VAT-плательщиков, использующих объект в коммерческой деятельности.

Какой общий размер налогов при покупке кондо у застройщика?

При стандартной сделке покупатель оплачивает 1% transfer fee (свою половину от 2%). VAT уже в цене. Итого дополнительные расходы покупателя - примерно 1-2% от стоимости объекта.

Чем отличается VAT от specific business tax (SBT)?

VAT (7%) применяется к сделкам, где продавец - зарегистрированный VAT-плательщик (обычно застройщик). SBT (3.3%) применяется к продажам недвижимости физлицами или компаниями без VAT-регистрации, если объект находился в собственности менее 5 лет. Они не суммируются.

Платится ли VAT при покупке земли в Таиланде?

Продажа земли освобождена от VAT согласно Revenue Code. Это касается как пустых участков, так и земли под застройку. Но transfer fee 2% и другие сборы применяются.

Как рассчитывается withholding tax при перепродаже кондо?

Land Office делит оценочную стоимость на количество лет владения (но не более 10), применяет прогрессивную шкалу подоходного налога (от 5% до 35%), затем умножает результат на количество лет. Точная сумма рассчитывается в момент регистрации.

Нужно ли декларировать покупку тайской недвижимости в России?

Да. С 2015 года граждане РФ обязаны уведомлять о зарубежных активах при определённых условиях. Рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом, знающим оба юрисдикции.

Какие документы подтверждают уплату налогов в Таиланде?

При регистрации сделки Land Office выдаёт квитанции обо всех уплаченных налогах и сборах. Сохраняйте их - они понадобятся для зачёта по DTA между Россией и Таиландом.

Понимание налоговой структуры - не формальность, а основа точного расчёта инвестиции. VAT 7% при покупке у застройщика, transfer fee 2%, withholding tax при продаже - каждый элемент влияет на реальную доходность. Перед подписанием договора запросите полную разбивку всех налогов и сборов, рассчитайте exit-стратегию с учётом срока владения и сверьте условия по DTA с Россией.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →