Налоги на кондо в Таиланде для иностранцев: полный расчёт 2026

Иностранец, купивший кондо в Бангкоке за 5 млн бат, заплатит при сделке от 100 до 250 тысяч бат налогов и сборов. Сумма зависит от того, кто продавец, сколько лет он владел объектом и как структурирована оплата. Незнание деталей обходится покупателю в десятки тысяч бат ежегодно.

Таиланд не делит налоги на «для тайцев» и «для иностранцев». Ставки одинаковы. Но у нерезидентов возникают дополнительные обязательства: повышенный withholding tax при продаже, необходимость подавать декларацию о доходах от аренды и учитывать соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией. Разберём каждый платёж с конкретными цифрами.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за регистрацию перехода права) - это 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру Земельного департамента. Обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом
• Specific Business Tax (SBT) - это 3,3% от продажной или оценочной цены (берётся бо́льшая), если продавец владел объектом менее 5 лет
• Stamp Duty - это 0,5% от продажной или оценочной цены. Платится, только если не применяется SBT
• Withholding Tax при продаже - для физлиц-нерезидентов фиксированная ставка 15% от продажной цены (Revenue Code, Section 50). Для резидентов расчёт прогрессивный, от 0 до 35%
• Арендный доход облагается по прогрессивной шкале от 0 до 35%. Первые 150 000 бат дохода в год не облагаются для резидентов
• Ежегодный налог на недвижимость (Land and Building Tax) для жилья - это 0,02-0,1% от оценочной стоимости. Объекты стоимостью до 50 млн бат, используемые как основное жилье владельцем-резидентом, фактически освобождены

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка кондо для личного проживания

Вы покупаете квартиру за 4 млн бат у застройщика. Типичное распределение расходов при первичной продаже:

• Transfer Fee: 2% = 80 000 бат. Застройщик часто берёт на себя этот сбор в рамках промо-акций
• SBT: платит застройщик, так как продажа - это его бизнес-деятельность
• Withholding Tax: платит застройщик как продавец

Ваш минимальный расход на налоги при покупке: от 0 до 80 000 бат. Далее ежегодный налог на недвижимость: примерно 800 бат в год (0,02% от 4 млн бат).

Сценарий 2: Покупка вторичного кондо и сдача в аренду

Вы покупаете квартиру за 6 млн бат у физлица, которое владело ей 3 года. Затем сдаёте за 25 000 бат в месяц.

При покупке:

• Transfer Fee (ваша доля): 60 000 бат (1% от 6 млн)
• SBT (доля продавца): 198 000 бат (3,3%)
• Withholding Tax (доля продавца, но влияет на торг): рассчитывается прогрессивно для резидента-продавца

Ежегодно:

• Арендный доход: 300 000 бат/год
• Налог на доход (для нерезидента): удерживается арендатором-юрлицом или управляющей компанией по ставке 15% = 45 000 бат
• Если арендатор - физлицо, вы обязаны самостоятельно подавать декларацию (форма PND 90/91)

Сценарий 3: Перепродажа через 2 года с прибылью

Вы продаёте кондо, купленное за 5 млн бат, за 7 млн бат. Владение - 2 года.

• Transfer Fee: 140 000 бат (2% от 7 млн по оценке)
• SBT: 231 000 бат (3,3% от 7 млн, так как менее 5 лет владения)
• Withholding Tax (вы - нерезидент): 1 050 000 бат (15% от 7 млн продажной цены)

Общая налоговая нагрузка при продаже: около 1,42 млн бат. Чистая прибыль после всех сборов: примерно 580 000 бат вместо «бумажных» 2 млн. Именно поэтому краткосрочный флиппинг кондо нерезидентами в Таиланде малоэффективен.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Путаница с withholding tax. Нерезидент платит фиксированные 15% от полной суммы продажи, а не от прибыли. Резидент Таиланда (проживающий 180+ дней в году) платит по прогрессивной шкале, что почти всегда выгоднее. Оформление налогового резидентства до продажи может сэкономить сотни тысяч бат.

2. Игнорирование DTAA с Россией. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом (действует с 1999 года) позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, при расчёте российского НДФЛ. Без подтверждающих документов от тайской налоговой (Certificate of Tax Payment) придётся платить дважды.

3. Незнание оценочной стоимости. Земельный департамент использует собственную оценку (appraised value), которая может отличаться от рыночной цены. Transfer Fee и SBT рассчитываются от бо́льшей из двух сумм: контрактной или оценочной. Проверяйте оценку заранее на сайте Treasury Department (treasury.go.th).

4. Аренда «в серую». Многие иностранцы получают арендный доход наличными и не декларируют его. С 2024 года Таиланд усилил контроль за доходами, полученными за рубежом и переведёнными в страну (Tax on Foreign Income amendment). Банковские переводы от арендаторов легко отслеживаются.

5. Неправильное распределение Transfer Fee. Закон не обязывает делить 50/50. Это предмет переговоров. При покупке у застройщика сбор иногда полностью ложится на покупателя, иногда застройщик берёт его на себя. Проверяйте условия в договоре до подписания.

6. Амортизация здания не учитывается. При расчёте withholding tax для резидента применяются вычеты за каждый год владения. Для нерезидента вычеты не применяются: налог считается от полной суммы.

FAQ

Какой налог платит иностранец при покупке кондо в Таиланде?

Основной расход - Transfer Fee в размере 2% от оценочной стоимости. Обычно делится пополам с продавцом. Других обязательных платежей для покупателя нет.

Нужно ли платить ежегодный налог на недвижимость в Таиланде?

Да. С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости ставка составляет 0,02-0,1% от оценочной стоимости. Для кондо за 5 млн бат это примерно 1 000 - 5 000 бат в год.

Какой налог на арендный доход от кондо для нерезидента?

Нерезидент Таиланда платит 15% от суммы арендного дохода (withholding tax). Если арендатор - юрлицо или управляющая компания, налог удерживается у источника.

Как избежать двойного налогообложения с Россией?

Между Россией и Таиландом действует DTAA (соглашение от 1999 года). Уплаченный в Таиланде налог зачитывается при расчёте российского НДФЛ. Необходимо получить сертификат об уплате налога в Revenue Department of Thailand.

Можно ли уменьшить withholding tax при продаже?

Да. Если вы станете налоговым резидентом Таиланда (180+ дней проживания в году), withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале с вычетами. Разница может составить 5-10% от суммы сделки.

Что такое Specific Business Tax и когда он применяется?

SBT в размере 3,3% платит продавец, если объект находился в собственности менее 5 лет. При владении 5+ лет вместо SBT уплачивается Stamp Duty по ставке 0,5%.

Какие сроки уплаты ежегодного налога на недвижимость?

Муниципалитеты рассылают уведомления в январе-феврале. Оплата - до апреля текущего года. Возможна рассрочка при сумме свыше 3 000 бат.

Облагается ли прирост капитала отдельным налогом?

Отдельного capital gains tax в Таиланде нет. Прирост капитала включается в общий доход и облагается через withholding tax при регистрации сделки в Земельном департаменте.

Влияет ли тип собственности (freehold/leasehold) на налоги?

Freehold и leasehold облагаются одинаковыми Transfer Fee и налогами на доход. Но при leasehold Transfer Fee рассчитывается от суммы арендных платежей за весь срок, а не от рыночной стоимости.

Нужна ли иностранцу регистрация ИНН в Таиланде?

Да, для подачи налоговой декларации необходим TIN (Tax Identification Number). Получить его можно в районном отделении Revenue Department с паспортом и подтверждением адреса в Таиланде.

Понимание налоговой структуры Таиланда - это основа грамотного инвестиционного решения. Главный вывод: для нерезидентов краткосрочная перепродажа кондо крайне невыгодна из-за фиксированной ставки withholding tax в 15% от полной суммы сделки. Оптимальная стратегия - долгосрочное владение с арендным доходом и, при возможности, получение налогового резидентства до момента продажи.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →