Налоговый резидент Таиланда с недвижимостью: 5 ставок, которые нужно знать

Иностранец, проживший в Таиланде 180 дней в году, автоматически становится налоговым резидентом. Это меняет всё: от ставки подоходного налога до обязанности декларировать доход от аренды. С 1 января 2024 года Бюро доходов Таиланда (Revenue Department) ввело правило о налогообложении зарубежных доходов, переведённых в страну в том же налоговом году. Для владельцев недвижимости из России и СНГ это создаёт новый уровень сложности.

Главный вопрос не в том, платить ли налоги. Вопрос в том, сколько именно и по какому сценарию. Разница между грамотной структурой владения и 'как получится' достигает 15-20% от годового дохода с объекта.

Разберём каждый налог, который касается иностранного собственника со статусом налогового резидента Таиланда.

Быстрый ответ

• 180 дней пребывания в Таиланде за календарный год превращают иностранца в налогового резидента
• Подоходный налог (PIT) на арендный доход - прогрессивная шкала от 0% до 35%
• Налог у источника (withholding tax) при получении ренты от юрлица - 5%
• Transfer fee при покупке кондоминиума - 2% от оценочной стоимости (обычно делится между покупателем и продавцом)
• Specific Business Tax (SBT) при продаже объекта в первые 5 лет владения - 3,3%
• Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), подписанное в 1999 году

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Кондоминиум в собственности, сдача в аренду напрямую

Самый распространённый случай. Иностранец владеет кондо в формате freehold и сдаёт его туристам или экспатам. Арендный доход облагается прогрессивным подоходным налогом (Personal Income Tax, PIT).

В 2026 году шкала PIT выглядит так:

• Первые 150 000 бат - 0%
• 150 001 - 300 000 бат - 5%
• 300 001 - 500 000 бат - 10%
• 500 001 - 750 000 бат - 15%
• 750 001 - 1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 бат - 30%
• Свыше 5 000 000 бат - 35%

При годовом доходе от аренды в 1 200 000 бат (примерно 3 млн рублей) эффективная ставка PIT составит около 10-12% с учётом вычетов. Налоговый кодекс Таиланда позволяет применять фиксированный вычет 30% от арендного дохода без подтверждения расходов. Это существенно снижает базу.

Сценарий 2: Владение через тайскую компанию

Многие иностранцы структурируют владение виллами через тайское юридическое лицо (Thai Co., Ltd.). Компания платит корпоративный налог (CIT) по ставке 20% с чистой прибыли. Но есть нюанс: для малых предприятий с оплаченным капиталом до 5 млн бат действует льготная шкала. Первые 300 000 бат прибыли не облагаются, следующие 300 001 - 3 000 000 бат - по 15%.

При выплате дивидендов физлицу возникает дополнительный налог 10% (withholding tax на дивиденды). Итого совокупная нагрузка может достигать 28-30%, что часто выше, чем при прямом владении кондо.

Сценарий 3: Продажа объекта менее чем через 5 лет

При продаже недвижимости в Таиланде удерживаются:

• Transfer fee - 2% от оценочной стоимости по данным Земельного департамента
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% (если объект в собственности менее 5 лет)
• Stamp duty - 0,5% (если SBT не применяется, т.е. владение более 5 лет)
• Withholding tax - рассчитывается по прогрессивной шкале PIT от оценочной стоимости

При продаже кондо стоимостью 10 000 000 бат через 3 года владения совокупные налоги при передаче прав составят примерно 500 000 - 800 000 бат (5-8% от стоимости) в зависимости от того, как распределены расходы между продавцом и покупателем.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование статуса налогового резидента. Многие экспаты не подают декларацию PND 90, считая, что 'никто не проверяет'. Revenue Department активно обменивается данными с банками. Штраф за неподачу - до 200 000 бат плюс пени 1,5% в месяц.

2. Неправильное применение СИДН. Соглашение между Россией и Таиландом позволяет зачесть налоги, уплаченные в одной стране, против обязательств в другой. Но зачёт не автоматический. Нужно получить сертификат налогового резидентства (Certificate of Residence for Tax Purposes) в Revenue Department и предоставить его в ФНС России, или наоборот.

3. Двойное налогообложение арендного дохода. С 2024 года доход, переведённый в Таиланд в том же году, когда он получен, облагается PIT. Если российский собственник получает арендный доход от тайского объекта и одновременно имеет доходы в России, возможна ситуация, когда оба государства предъявляют налоговые требования. Без грамотного планирования потери составят до 40-50% совокупного дохода.

4. Структура через компанию 'для экономии'. Содержание тайской компании обходится в 80 000 - 150 000 бат в год (бухгалтерия, аудит, секретарские услуги). При арендном доходе менее 2 000 000 бат в год корпоративная структура часто не оправдывает себя.

5. Занижение оценочной стоимости при продаже. Земельный департамент использует собственную оценку (appraised value), которая обычно ниже рыночной. Но указание заниженной цены в договоре не снижает налоги на передачу. Оно лишь создаёт проблемы при будущих сделках и может привлечь внимание Anti-Money Laundering Office (AMLO).

FAQ

Когда нужно подавать налоговую декларацию в Таиланде? Декларация PND 90 подаётся до 31 марта года, следующего за отчётным. За 2025 налоговый год крайний срок - 31 марта 2026 года. Онлайн-подача через сайт rd.go.th продлевает срок до 8 апреля.

Нужно ли платить налог на саму недвижимость ежегодно? Да. С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02% от оценочной стоимости. Основное жилье (если имя в табиен бан) может быть освобождено от налога при стоимости до 50 млн бат.

Какой документ подтверждает налоговое резидентство Таиланда? Certificate of Residence выдаёт Revenue Department по форме RO 22. Обработка занимает 7-15 рабочих дней. Потребуется копия паспорта, рабочего разрешения (если есть) и подтверждение дохода.

Облагается ли доход от Airbnb в Таиланде? Да, полностью. Краткосрочная аренда через платформы квалифицируется как арендный доход и облагается PIT. Кроме того, при годовом обороте свыше 1 800 000 бат возникает обязанность регистрации плательщика VAT (7%).

Что если я налоговый резидент и России, и Таиланда одновременно? СИДН предусматривает правила разрешения конфликта двойного резидентства (tie-breaker rules). Приоритет определяется по месту постоянного жилища, центру жизненных интересов, месту обычного проживания и гражданству. Практика показывает, что при наличии собственности и семьи в Таиланде резидентство часто закрепляется за Таиландом.

Можно ли вернуть переплаченный налог? Да. Если withholding tax, удержанный при выплате ренты, превышает итоговое обязательство по PIT, разницу можно вернуть. Заявление подаётся вместе с декларацией PND 90. Возврат занимает 3-6 месяцев.

Учитываются ли расходы на ремонт при расчёте налога на аренду? При использовании фиксированного вычета 30% - нет, он уже включает все расходы. При выборе метода фактических расходов можно учесть ремонт, амортизацию мебели, страховку, комиссию управляющей компании. Но потребуются документы: налоговые инвойсы (tax invoice) и квитанции.

Как влияет статус резидента на перевод денег из-за рубежа? С 2024 года любые зарубежные доходы, переведённые налоговым резидентом в Таиланд в том же календарном году, облагаются PIT. Переводы из сбережений прошлых лет теоретически не облагаются, но бремя доказательства лежит на налогоплательщике.

Грамотное налоговое планирование для иностранного собственника в Таиланде начинается с одного простого действия: подсчитайте количество дней пребывания в стране. Если цифра приближается к 180, стоит заранее выстроить структуру доходов и расходов так, чтобы не переплачивать. Консультация с тайским налоговым адвокатом (стоимость - от 5 000 бат за сессию) окупается в первый же налоговый период.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →