Все налоги при сделке с недвижимостью в Таиланде: чеклист 2026

Покупатель кондо на Пхукете за 8 млн бат ожидал заплатить только цену квартиры. На закрытии сделки выяснилось: ещё 412 000 бат ушло на налоги, сборы и гербовый сбор. Почти 5% сверху. Такие сюрпризы случаются каждую неделю.

Таиланд облагает сделки с недвижимостью минимум тремя видами обязательных платежей: сбор за регистрацию перехода права, специальный бизнес-налог или гербовый сбор, а также подоходный налог с продавца. Для иностранцев добавляется нюанс с арендным доходом и двойным налогообложением. Разберём каждый элемент с точными ставками, формулами и типичными ошибками.

Быстрый ответ

• Сбор за регистрацию перехода права (Transfer Fee) - это 2% от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента
• Специальный бизнес-налог (SBT) - это 3,3% от оценочной или контрактной цены (какая выше), если продавец владел объектом менее 5 лет
• Гербовый сбор (Stamp Duty) - это 0,5% от оценочной или контрактной цены, если SBT не применяется
• Withholding Tax - удерживается с продавца, для юрлиц фиксировано 1%, для физлиц рассчитывается по прогрессивной шкале
• Арендный доход иностранца облагается по прогрессивной ставке от 0 до 35%
• Общие транзакционные расходы на типичной сделке составляют от 3,3% до 6,3% от стоимости объекта

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка нового кондо у застройщика

При покупке квартиры в строящемся или только сданном проекте расходы обычно делятся пополам. Застройщик берёт на себя половину Transfer Fee (1%), а покупатель платит вторую половину. SBT и Withholding Tax ложатся на застройщика.

Допустим, вы покупаете студию за 5 000 000 бат в новом кондоминиуме на Пхукете. Ваша часть расходов: 50 000 бат (1% Transfer Fee) плюс юридические услуги и коммунальные сборы при заселении (Sinking Fund и Common Area Fee). Итого около 150 000-200 000 бат сверх цены квартиры.

Сценарий 2: покупка вторичной квартиры у физлица

Здесь всё зависит от переговоров. По закону Transfer Fee оплачивает покупатель, а налоги - продавец. На практике в Таиланде распространена формула «50/50 по всем сборам».

Пример: квартира за 8 000 000 бат, продавец владел ей 3 года. Оценочная стоимость Земельного департамента - 7 200 000 бат.

• Transfer Fee: 2% от 7 200 000 = 144 000 бат
• SBT: 3,3% от 8 000 000 (контрактная цена выше) = 264 000 бат
• Withholding Tax с продавца-физлица: рассчитывается по прогрессивной шкале, ориентировочно 120 000-180 000 бат в зависимости от срока владения
• Итого расходы сделки: 528 000-588 000 бат, или около 6,6-7,4% от цены

Сценарий 3: покупка виллы через тайскую компанию

Иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Один из вариантов - аренда земли на 30 лет (leasehold). При регистрации leasehold уплачивается регистрационный сбор 1% от суммы аренды за весь срок и гербовый сбор 0,1%. Здание (структура) при этом может оформляться на иностранца как право суперфиции.

Если полная стоимость аренды земли на 30 лет составляет 3 000 000 бат, регистрационные расходы: 30 000 + 3 000 = 33 000 бат.

Сценарий 4: сдача в аренду и арендный доход

Иностранец, получающий арендный доход в Таиланде, обязан платить подоходный налог. Ставки прогрессивные:

• До 150 000 бат в год - 0%
• 150 001-300 000 бат - 5%
• 300 001-500 000 бат - 10%
• 500 001-750 000 бат - 15%
• 750 001-1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001-2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001-5 000 000 бат - 30%
• Свыше 5 000 000 бат - 35%

Важный нюанс: арендодатель вправе вычесть стандартный расход 30% от дохода (без подтверждения) для жилой недвижимости. Это существенно снижает налоговую базу.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Разница между оценочной и рыночной ценой. Земельный департамент использует собственную оценку (appraised value), которая часто ниже рыночной. Но Transfer Fee и SBT рассчитываются от большей из двух величин: оценочной или контрактной. Занижение цены в контракте - это нарушение закона, которое грозит штрафами и уголовным преследованием.

2. Ошибка в расчёте срока владения для SBT. Пять лет считаются с даты регистрации права в Земельном департаменте, а не с даты подписания контракта. Продавцы иногда путают эти даты и неожиданно попадают на 3,3% SBT.

3. Игнорирование двойного налогообложения. Россия и Таиланд имеют соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), подписанное в 1999 году. Доход от недвижимости в Таиланде облагается в Таиланде, но может зачитываться при расчёте налога в РФ. С 2024 года Таиланд изменил правила: доход, переведённый в страну в том же налоговом году, когда он получен, подлежит налогообложению. Проконсультируйтесь с налоговым юристом в обеих юрисдикциях.

4. Забытый Sinking Fund. Это не налог, но обязательный разовый платёж при покупке кондо: обычно 400-800 бат за квадратный метр. На квартире в 45 кв.м. это 18 000-36 000 бат.

5. Непонимание Withholding Tax для физлиц. Формула сложная: оценочная стоимость делится на количество лет владения, затем применяется прогрессивная шкала, результат умножается обратно на количество лет. Расчёт производит чиновник Земельного департамента непосредственно на сделке. Заранее попросите юриста сделать предварительный расчёт.

6. Валютный контроль. Для регистрации кондоминиума в собственность иностранца необходимо подтверждение перевода валюты из-за рубежа - форма Thor.Tor.3 (Foreign Exchange Transaction Form) от тайского банка. Без этого документа Земельный департамент откажет в регистрации. Сумма в форме должна соответствовать цене покупки.

FAQ

Кто платит Transfer Fee - покупатель или продавец?

По закону Transfer Fee оплачивает покупатель. На практике при покупке вторички стороны часто договариваются о разделении 50/50. Застройщики нередко берут на себя половину или весь Transfer Fee как маркетинговую акцию.

Платит ли иностранец какие-то дополнительные налоги по сравнению с тайцем?

Нет. Ставки налогов одинаковы для резидентов и нерезидентов, тайцев и иностранцев. Разница - в процедуре: иностранцу нужна форма Thor.Tor.3 и, для кондо, подтверждение квоты иностранного владения (не более 49% площади в здании).

Облагается ли налогом прирост капитала при продаже?

Отдельного налога на прирост капитала (capital gains tax) в Таиланде нет. Прибыль от продажи включается в расчёт Withholding Tax и SBT. Фактически вы платите с полной оценочной стоимости, а не с разницы между покупкой и продажей.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если я сдаю квартиру?

Да. Если вы получаете арендный доход в Таиланде, вы обязаны подать декларацию (PND 90) до 31 марта следующего года. Штраф за непредставление - до 2 000 бат плюс пени 1,5% в месяц на сумму неуплаченного налога.

Как работает СИДН между Россией и Таиландом?

Соглашение позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, при расчёте налоговых обязательств в России. Доход от недвижимости облагается в стране, где она расположена. Для применения зачёта потребуется подтверждение уплаты налога (tax certificate) от тайских налоговых органов.

Есть ли ежегодный налог на владение недвижимостью?

Да. С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат, используемой собственником, ставка - 0,02% от оценочной стоимости в год. Для недвижимости, сдаваемой в аренду или не используемой лично, ставка выше - от 0,02% до 0,1%.

Могу ли я оплатить покупку криптовалютой и избежать налогов?

Нет. Земельный департамент требует подтверждение легального перевода средств из-за рубежа. Оплата криптовалютой не решает вопрос с формой Thor.Tor.3. Кроме того, конвертация криптовалюты в бат через тайскую биржу создаёт отдельное налоговое событие.

Что будет, если занизить стоимость в контракте?

Земельный департамент сравнивает контрактную цену со своей оценкой. Если контрактная цена значительно ниже рыночной, могут возникнуть вопросы. Налоговые органы вправе доначислить налоги, а в серьёзных случаях - инициировать проверку на предмет уклонения от уплаты налогов.

Транзакционные расходы при покупке недвижимости в Таиланде предсказуемы и поддаются точному расчёту. Главное правило: закладывайте 5-7% сверх цены объекта на все сборы, налоги и юридическое сопровождение. Попросите юриста составить предварительную смету до подписания контракта.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →