Налоги в Land Office Таиланда: 6 сборов, которые платит покупатель

В тайском земельном управлении (Land Office) нет единого налога. Есть шесть разных платежей, каждый со своей ставкой, своим плательщиком и своими исключениями. Путаница между ними обходится покупателям в сотни тысяч батов.

Эта статья разбирает механику каждого сбора отдельно: кто платит, когда начисляется, как рассчитывается база. Акцент на практике для иностранного инвестора, покупающего кондоминиум или виллу через тайскую компанию.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за переход права собственности) - 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру (appraised value), а не от цены в контракте
• Specific Business Tax (SBT) - 3.3% для продавцов, владевших объектом менее 5 лет. Рассчитывается от оценочной или контрактной стоимости, берётся большая из двух
• Stamp Duty - 0.5%, применяется только если SBT не уплачивается (владение более 5 лет)
• Withholding Tax для физлица-продавца - прогрессивная шкала от 5% до 35% с понижающими коэффициентами за каждый год владения
• Withholding Tax для юрлица-продавца - фиксированные 1% от оценочной или контрактной цены (берётся большая)
• Ежегодный налог на землю и строения (Land and Building Tax) - от 0.02% до 0.7% в зависимости от назначения

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка новостройки у девелопера

Когда вы покупаете кондо от застройщика, стандартная практика - разделение transfer fee пополам: покупатель платит 1%, девелопер - 1%. Все остальные налоги ложатся на продавца-девелопера (юрлицо). Withholding tax составит 1% от большей из двух сумм: кадастровой оценки или контрактной цены. SBT в размере 3.3% тоже платит девелопер, поскольку продажа квартир это его основная деятельность.

На практике крупные застройщики часто закладывают свою долю transfer fee в цену квартиры. Поэтому «скидка 50% на transfer fee», которую предлагают в маркетинговых акциях, нередко означает возврат к реальной рыночной цене.

Сценарий 2: покупка вторичного жилья у физлица

Здесь расклад принципиально другой. Transfer fee 2% обычно делится пополам по договорённости, но закон не обязывает - стороны могут согласовать любое распределение. Ключевой вопрос: сколько лет продавец владел объектом.

Если менее 5 лет, продавец платит SBT 3.3%. Если более 5 лет (или продавец зарегистрирован по адресу объекта более 1 года), вместо SBT применяется stamp duty 0.5%. Разница существенная: при стоимости объекта 10 млн батов это 330 000 против 50 000 батов.

Withholding tax для физлица рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога. Land Office использует формулу: оценочная стоимость делится на количество лет владения (но не более 10), полученная сумма облагается по шкале PIT, затем результат умножается обратно на число лет. Это может составить от 100 000 до 800 000 батов при объекте за 10 млн.

Сценарий 3: покупка виллы через тайскую компанию

Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую. Классическая схема - покупка через Thai Co., Ltd. В этом случае при перерегистрации земли и строений на компанию применяются стандартные ставки: transfer fee 2%, SBT 3.3% или stamp duty 0.5%, withholding tax 1% (для юрлица-продавца) или по прогрессивной шкале (для физлица).

Дополнительно возникает ежегодный Land and Building Tax. С 2020 года он составляет 0.02% для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн батов (при условии регистрации по адресу). Для коммерческой недвижимости ставка выше - до 0.3%, а для пустующей земли может достигать 0.7% с ежегодным увеличением.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Путаница между оценочной и контрактной ценой. Land Office рассчитывает transfer fee строго по кадастровой оценке (appraised value), которая обновляется раз в 4 года. Для SBT и withholding tax берётся большая из двух величин. Покупатели, рассчитывающие налоги по контрактной цене, регулярно получают неприятный сюрприз в окне регистрации.

2. Занижение стоимости в контракте. Некоторые продавцы предлагают указать в договоре заниженную цену, чтобы снизить withholding tax. Это уголовное правонарушение. Land Office имеет право отклонить сделку, если контрактная цена значительно ниже рыночной. Для иностранца это также создаёт проблемы при последующей продаже и налоговой декларации в стране резидентства.

3. Незнание правила 5 лет. Разница между SBT и stamp duty существенна. При покупке вторичного жилья всегда проверяйте дату регистрации права собственности продавца. Это напрямую влияет на сумму налогов, которую продавец попытается переложить на вас при торге.

4. Игнорирование двойного налогообложения. Доход от аренды в Таиланде облагается по прогрессивной шкале PIT (от 5% до 35% для налоговых резидентов). С 2024 года Таиланд также облагает налогом доходы, полученные за рубежом и переведённые в страну в том же году. Россияне могут использовать соглашение об избежании двойного налогообложения между РФ и Таиландом от 1999 года, но для этого нужно правильно оформить документы.

5. Забытый Land and Building Tax. Многие покупатели узнают об этом ежегодном налоге только после получения уведомления из местной администрации. Суммы невелики для жилья (10 000-20 000 батов в год для объекта стоимостью 50 млн), но неуплата влечёт пени и может стать препятствием при продаже.

FAQ

Кто платит transfer fee в Таиланде - покупатель или продавец?

По закону transfer fee 2% платит покупатель. На практике стороны обычно делят эту сумму пополам. При покупке новостройки девелоперы, как правило, берут на себя половину.

Можно ли уменьшить withholding tax при продаже кондо?

Для физлица withholding tax зависит от срока владения. Чем дольше вы владели объектом (до 10 лет), тем ниже эффективная ставка благодаря понижающим коэффициентам в формуле расчёта.

Нужно ли платить налог на доход от аренды в Таиланде?

Да. Арендный доход облагается по прогрессивной шкале PIT. Первые 150 000 батов годового дохода не облагаются. Далее ставки от 5% (150 001-300 000 батов) до 35% (свыше 5 млн батов). Можно вычесть стандартные расходы в размере 30% от арендного дохода.

Какой налог платит иностранец при покупке кондоминиума?

Только свою долю transfer fee (обычно 1% при разделении с продавцом). Все остальные налоги при сделке ложатся на продавца. Иностранец не платит дополнительных «иностранных» налогов.

Как работает Specific Business Tax для нерезидентов?

SBT в размере 3.3% платит продавец, владевший объектом менее 5 лет. Статус резидентства покупателя не влияет на SBT. Налог рассчитывается от большей из двух сумм: оценочной или контрактной стоимости.

Есть ли налог на наследование недвижимости в Таиланде?

Да, с 2016 года. Наследство стоимостью свыше 100 млн батов облагается по ставке 5% для прямых наследников (дети, родители) и 10% для остальных.

Какие документы нужны в Land Office для регистрации?

Паспорт покупателя, справка FET (Foreign Exchange Transaction) из тайского банка, подтверждающая перевод средств из-за рубежа в иностранной валюте, и документы на объект (Chanote или Nor Sor 3 Gor).

Применяется ли налоговый вычет для первого жилья в Таиланде?

Налоговый вычет до 200 000 батов доступен только тайским гражданам при покупке первого жилья стоимостью до 5 млн батов. Иностранцы не могут воспользоваться этой льготой.

Как часто обновляется кадастровая оценка Land Office?

Раз в 4 года. Последнее обновление было в 2024 году, следующее запланировано на 2028 год. В промежутках оценка остаётся фиксированной, даже если рыночные цены значительно выросли.

Понимание структуры налогов Land Office позволяет точно рассчитать полную стоимость покупки недвижимости в Таиланде. Ключевое правило: всегда запрашивайте предварительный расчёт налогов (tax estimation) у юриста или агента до подписания контракта. Land Office не даёт предварительных расчётов по телефону, но опытный специалист способен рассчитать сумму с точностью до нескольких тысяч батов.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →