Налоги при продаже недвижимости в Таиланде: точные ставки и расчёт

В 2024 году иностранец продал кондо на Пхукете за 12 млн бат и потерял 820 тысяч на налогах, хотя мог заплатить 490 тысяч. Разница - это незнание структуры налогообложения при продаже недвижимости в Таиланде.

При каждой сделке купли-продажи недвижимости в Таиланде продавец и покупатель делят между собой до четырёх видов обязательных платежей в Land Office. Итоговая сумма зависит от срока владения, статуса продавца (физлицо или юрлицо) и того, как оформлена собственность. Разберём каждый налог с конкретными цифрами.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за переоформление) - 2% от оценочной стоимости, обычно делится 50/50 между продавцом и покупателем
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% при продаже в течение первых 5 лет владения
• Гербовый сбор (Stamp Duty) - 0,5%, но только если не применяется SBT
• Withholding Tax - прогрессивная шкала от 5% до 35% для физлиц, фиксированные 1% для юрлиц
• Минимальная совокупная налоговая нагрузка при продаже после 5 лет - около 3,5-4% от оценочной стоимости
• Все налоги удерживаются непосредственно в Land Office в момент регистрации сделки

Варианты и сценарии

Сценарий 1: продажа кондо физлицом до 5 лет владения

Иван купил квартиру в Паттайе за 5 млн бат, продаёт через 3 года за 6,5 млн бат. Оценочная стоимость Land Department - 5,8 млн бат.

Налоги рассчитываются от оценочной стоимости (appraised value), которую устанавливает Земельный департамент. Она часто ниже рыночной цены.

• Transfer Fee: 5 800 000 × 2% = 116 000 бат (половина на продавце - 58 000)
• SBT: 5 800 000 × 3,3% = 191 400 бат (на продавце, так как менее 5 лет)
• Withholding Tax: рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога. При 3 годах владения оценочная стоимость делится на 3, к результату применяется шкала PIT, затем умножается обратно на 3. Ориентировочно: около 175 000 - 200 000 бат
• Stamp Duty: не взимается, поскольку начислен SBT

Итого на продавце: примерно 425 000 - 450 000 бат, то есть около 6,5-7% от оценочной стоимости.

Сценарий 2: продажа после 5 лет владения физлицом

Тот же объект, но продажа через 6 лет. Ключевое отличие - SBT не применяется. Вместо него взимается гербовый сбор.

• Transfer Fee: 116 000 бат (половина - 58 000 на продавце)
• Stamp Duty: 5 800 000 × 0,5% = 29 000 бат
• Withholding Tax: при 6 годах владения ставка снижается. Ориентировочно: 100 000 - 130 000 бат
• SBT: 0 бат

Итого на продавце: примерно 187 000 - 217 000 бат, то есть около 3,2-3,7%. Экономия по сравнению со сценарием 1 - почти вдвое.

Сценарий 3: продажа через тайскую компанию (юрлицо)

Если недвижимость оформлена на Thai Co., Ltd., Withholding Tax фиксирован - 1% от оценочной или контрактной стоимости (берётся бо́льшая). Однако компания затем платит корпоративный налог на прибыль (CIT) по ставке 20% от чистой прибыли при подаче годовой декларации.

Такая структура выгодна, когда маржа при перепродаже невелика или когда расходы на содержание объекта значительны и уменьшают налогооблагаемую базу.

Сравнительная таблица

Как рассчитывается Withholding Tax для физлиц

Это самый запутанный элемент. Land Office использует следующий алгоритм:

1. Берётся оценочная стоимость объекта (не цена продажи)
2. Делится на количество лет владения (максимум 10)
3. К полученной сумме применяются вычеты согласно Revenue Code
4. Оставшаяся сумма облагается по прогрессивной шкале PIT Таиланда:

• до 150 000 бат - 0%
• 150 001 - 300 000 бат - 5%
• 300 001 - 500 000 бат - 10%
• 500 001 - 750 000 бат - 15%
• 750 001 - 1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 бат - 30%
• свыше 5 000 000 бат - 35%

5. Результат умножается обратно на количество лет владения

Важно: чем дольше вы владеете объектом, тем ниже эффективная ставка Withholding Tax. Именно поэтому 5-летний рубеж критичен дважды - он убирает SBT и снижает Withholding Tax.

Двойное налогообложение: как защитить доход

Таиланд подписал соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) с 61 страной, включая Россию (соглашение от 1999 года, вступило в силу в 2009-м). По российско-тайскому DTA:

• Доход от продажи недвижимости облагается в стране нахождения объекта, то есть в Таиланде
• Налог, уплаченный в Таиланде, засчитывается при расчёте НДФЛ в России
• Российский резидент обязан задекларировать доход от продажи зарубежной недвижимости в РФ и применить зачёт

Практический совет: сохраняйте все документы из Land Office, включая квитанции об уплате Withholding Tax. Они потребуются для подтверждения зачёта в российской налоговой.

Основные риски и ошибки

1. Занижение цены в контракте. Некоторые продавцы договариваются с покупателем указать в договоре сумму ниже реальной, чтобы снизить налоги. Land Office сравнивает контрактную цену с оценочной и берёт бо́льшую. Если расхождение слишком велико, сделку могут заморозить или назначить проверку.

2. Неверный расчёт срока владения. Пять лет отсчитываются с даты регистрации в Land Office, а не с даты подписания контракта или внесения депозита. Ошибка в один месяц может стоить 3,3% SBT.

3. Игнорирование декларации в стране налогового резидентства. Withholding Tax в Таиланде не освобождает от обязанности задекларировать доход в России или другой стране резидентства.

4. Продажа через компанию без реальной деятельности. Если Thai Co. Ltd. создана исключительно для владения одним объектом и не ведёт бизнес, налоговые органы могут оспорить структуру. С 2024 года Revenue Department усилил проверки 'shell companies'.

5. Путаница между оценочной и рыночной стоимостью. Все налоги в Land Office рассчитываются от оценочной стоимости (appraised value), которая пересматривается каждые 4 года. В 2026 году действуют оценки, обновлённые в рамках последнего цикла, и они могут существенно отличаться от цены, за которую вы реально продаёте объект.

FAQ

Кто платит налоги при продаже - продавец или покупатель?

Transfer Fee обычно делится поровну. SBT, Stamp Duty и Withholding Tax оплачивает продавец. Однако всё это предмет переговоров, и условия фиксируются в договоре купли-продажи.

Можно ли избежать SBT, если подарить объект родственнику?

Передача по наследству или дарение прямым наследникам (дети, родители, супруги) освобождается от SBT. Но при дарении неродственнику SBT может применяться, плюс возникает налог на дарение.

Нужно ли платить налоги, если продажа в убыток?

Да. Withholding Tax рассчитывается от оценочной стоимости, а не от фактической прибыли. Даже если вы продаёте дешевле, чем купили, Withholding Tax будет удержан. Для юрлица убыток снижает CIT, но Withholding Tax в 1% всё равно удерживается.

Как получить точный расчёт налогов до сделки?

Вы можете обратиться в Land Office по месту нахождения объекта с копией chanote (документа о праве собственности). Офицер рассчитает точные суммы всех налогов бесплатно. Это стандартная процедура.

Облагается ли налогом продажа земли?

Да, те же самые налоги - Transfer Fee, SBT или Stamp Duty, Withholding Tax. Иностранец не может владеть землёй напрямую, но если земля оформлена на компанию и продаются акции компании, а не сам участок, налоговая структура меняется кардинально.

Что изменилось в налогах на недвижимость в 2026 году?

Таиланд продолжает применять ставки, действующие с 2019 года. Обсуждаемое повышение Transfer Fee до 3% пока не утверждено. Главное изменение последних лет - ужесточение контроля за 'shell companies' и более строгая проверка источников средств.

Как влияет тип собственности (freehold vs leasehold) на налоги?

При продаже права leasehold (аренды) применяются другие правила. Фактически передаётся не собственность, а право аренды, и налоговая база может отличаться. Freehold-объекты облагаются стандартным образом через Land Office.

Нужен ли тайский ИНН (Tax ID) для продажи?

Для физлица-нерезидента Tax ID не обязателен при разовой продаже - Land Office удержит Withholding Tax автоматически. Но для получения справки о налогах (для зачёта в РФ) иметь Tax ID удобнее.

Продажа недвижимости в Таиланде требует точного планирования. Главный вывод: дождитесь пяти лет владения, если это возможно. Разница между продажей на 4-м и 6-м году - это 3,3% SBT плюс снижение Withholding Tax. На объекте стоимостью 10 млн бат экономия составит 400 000 - 500 000 бат.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →