Налоги для иностранных инвесторов в Таиланде: полный гид с цифрами

Иностранец, покупающий кондоминиум на Пхукете за 10 млн бат, заплатит от 200 000 до 650 000 бат налогов и сборов в зависимости от схемы сделки. Это 2-6,5% от стоимости объекта. Разброс огромный, и он зависит не от удачи, а от знания правил.

Таиланд не облагает иностранных покупателей дополнительными налогами по сравнению с местными. Ставки одинаковы для всех. Но структура платежей запутана: пять различных сборов при покупке, прогрессивная шкала при аренде и отдельный режим при продаже. Разберём каждый по порядку.

Быстрый ответ

• Transfer Fee (сбор за передачу права) составляет 2% от оценочной стоимости объекта, установленной Land Department
• Specific Business Tax (SBT) - это 3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет
• Stamp Duty - это 0,5% от оценочной или контрактной стоимости (большей из двух), но только если SBT не применяется
• Withholding Tax при покупке у юридического лица - это 1% от оценочной стоимости
• Подоходный налог с аренды для нерезидентов - это фиксированные 15% от дохода при подаче через налоговую декларацию (или прогрессивная шкала до 35% без оптимизации)
• Таиланд имеет соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией, действующее с 1999 года

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Покупка нового кондо у застройщика

Это самый распространённый путь для иностранца. Застройщик как юридическое лицо платит Withholding Tax 1% и, как правило, берёт на себя часть Transfer Fee. Стандартная практика на рынке: стороны делят Transfer Fee 2% пополам, то есть покупатель платит 1%. SBT в размере 3,3% обычно ложится на застройщика.

Итого расходы покупателя при объекте за 10 млн бат: около 100 000 бат (1% Transfer Fee) плюс юридические расходы. Но всегда читайте контракт: некоторые застройщики перекладывают все сборы на покупателя.

Сценарий 2: Покупка на вторичном рынке у физического лица

Здесь расклад меняется. Если продавец владел объектом менее 5 лет, применяется SBT 3,3%. Если более 5 лет, вместо SBT платится Stamp Duty 0,5%.

Withholding Tax для продавца-физлица рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от оценочной стоимости и срока владения. Формула сложная: оценочная стоимость делится на количество лет владения, к результату применяется прогрессивная ставка, затем умножается обратно на срок владения.

На практике при объекте стоимостью 10 млн бат, которым владели 3 года, Withholding Tax продавца может составить 250 000-400 000 бат. Вопрос в том, кто его несёт: по закону это обязанность продавца, но в переговорах стороны часто перераспределяют нагрузку.

Сценарий 3: Получение арендного дохода

Иностранец, сдающий кондо в аренду, обязан платить подоходный налог в Таиланде. По Revenue Code, доход от аренды облагается по прогрессивной шкале:

• До 150 000 бат в год - освобождение от налога
• 150 001 - 300 000 бат - 5%
• 300 001 - 500 000 бат - 10%
• 500 001 - 750 000 бат - 15%
• 750 001 - 1 000 000 бат - 20%
• 1 000 001 - 2 000 000 бат - 25%
• 2 000 001 - 5 000 000 бат - 30%
• Свыше 5 000 000 бат - 35%

Важный нюанс: арендодатель имеет право на вычет расходов. Для дохода от аренды недвижимости Revenue Department разрешает стандартный вычет 30% без подтверждающих документов (либо фактические расходы при наличии подтверждений). Это существенно снижает эффективную ставку.

Пример: при арендном доходе 600 000 бат в год после вычета 30% налогооблагаемая база составит 420 000 бат. Налог: 0 + 7 500 + 12 000 = 19 500 бат, или 3,25% эффективная ставка.

Сценарий 4: Продажа объекта

При продаже иностранец как физическое лицо платит Withholding Tax по прогрессивной шкале (удерживается в Land Office), а также SBT 3,3% при владении менее 5 лет или Stamp Duty 0,5% при более длительном сроке. Прирост капитала отдельно не облагается: Withholding Tax и есть налог на доход от продажи.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование оценочной стоимости Land Department. Налоги при сделке считаются не от цены в контракте, а от оценочной стоимости, установленной государственным кадастром. Эти цифры часто ниже рыночных на 20-40%, что работает в пользу покупателя. Но иногда, особенно для новостроек в популярных районах, разрыв минимален.

2. Незнание о Withholding Tax при аренде юрлицу. Если арендатор - тайская компания или юридическое лицо, оно обязано удержать 5% от суммы аренды и перечислить в Revenue Department. Этот платёж засчитывается при годовой декларации, но многие иностранцы не подают декларацию и теряют право на возврат переплаты.

3. Пренебрежение соглашением об избежании двойного налогообложения. Между Россией и Таиландом действует ДИДН (подписано в 1999 году). По статье 6 этого соглашения, доход от недвижимости может облагаться в стране расположения объекта. Но налог, уплаченный в Таиланде, можно зачесть при расчёте российского НДФЛ. Без грамотного налогового планирования инвестор рискует заплатить налог дважды.

4. Неправильное структурирование собственности. Покупка через тайскую компанию вместо прямого владения кондо может привести к дополнительным налогам: корпоративный налог 20% на прибыль, а также налог при выплате дивидендов 10%. Совокупная нагрузка может превысить 28%, тогда как физическое лицо при аренде платит эффективные 3-10%.

5. Забывают про ежегодный налог на землю и здания. С 2020 года в Таиланде действует Land and Building Tax. Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка символическая - 0,02% (200 бат с каждого миллиона). Но для незанятых объектов ('пустующая земля') ставка начинается с 0,3% и растёт каждые три года.

FAQ

Нужно ли иностранцу получать ИНН в Таиланде?

Да. Для подачи налоговой декларации по арендному доходу необходим тайский Tax ID (TIN). Его оформляют в районном офисе Revenue Department за один визит при наличии паспорта и подтверждения адреса.

Какой налог платится при покупке кондо в freehold?

Основной расход покупателя - это Transfer Fee 2% (часто делится с продавцом). Остальные сборы (SBT, Withholding Tax) формально являются обязанностью продавца.

Можно ли вернуть НДС при покупке?

Нет. VAT 7% включён в стоимость объекта от застройщика, но не выделяется отдельно и возврату не подлежит для физических лиц.

Как облагается доход от аренды в Таиланде для российского гражданина?

По прогрессивной шкале от 0 до 35%. При этом допускается стандартный вычет расходов 30%. Уплаченный в Таиланде налог можно зачесть при расчёте НДФЛ в России благодаря ДИДН.

Есть ли налог на наследование недвижимости?

Да. С 2016 года в Таиланде действует Inheritance Tax. Наследство свыше 100 млн бат облагается по ставке 5% для прямых наследников и 10% для остальных. Для подавляющего большинства инвесторов порог неактуален.

Какова ставка налога при продаже кондо через 7 лет?

При владении более 5 лет SBT не применяется. Платится Stamp Duty 0,5% и Withholding Tax по прогрессивной шкале (зависит от оценочной стоимости и срока владения). Эффективная ставка обычно составляет 1-3%.

Что произойдёт, если не подавать декларацию по арендному доходу?

Revenue Department имеет право начислить штраф до 200% от суммы недоплаченного налога плюс пени 1,5% в месяц. В последние годы тайские налоговые органы активизировали проверки иностранных владельцев недвижимости.

Применяется ли ДИДН с Россией автоматически?

Нет. Инвестор должен самостоятельно (или через налогового консультанта) заявить зачёт иностранного налога в российской декларации, приложив подтверждение уплаты налога в Таиланде.

Налоговая нагрузка на недвижимость в Таиланде остаётся одной из самых низких в Азии. При грамотном структурировании сделки совокупные расходы на налоги при покупке, владении и продаже кондо за 10 млн бат на горизонте 5-7 лет не превысят 5-7% от стоимости объекта. Ключ к оптимизации - это предварительное планирование с квалифицированным налоговым консультантом до подписания контракта.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →