Студия или 1-bedroom на Пхукете: что приносит больше дохода в 2026

Инвестор покупает студию за 3,5 млн бат и получает 7% годовых. Его сосед берёт однушку за 5,5 млн бат — и выходит на те же 7%. Одинаковая доходность, но совершенно разная математика денежного потока, ликвидности и рисков. Разбираемся, какой формат побеждает на Пхукете в 2026 году.

Выбор между студией и 1-bedroom — это не вопрос вкуса. Это инвестиционное решение, которое определяет скорость возврата капитала, стоимость содержания и портрет арендатора. На Пхукете эти два формата конкурируют за один и тот же туристический трафик, но работают по-разному.

Быстрый ответ

• Средняя цена студии на Пхукете в 2026 году — 3–4,5 млн бат (25–35 м²)

• Средняя цена 1-bedroom — 5–8 млн бат (35–55 м²)

• Чистая доходность студии при сдаче в аренду — 6–8% годовых (по данным управляющих компаний острова)

• Чистая доходность 1-bedroom — 5–7% годовых

• Средний чек аренды студии в высокий сезон — 1 500–2 500 бат/сутки

• Средний чек 1-bedroom — 2 000–3 500 бат/сутки

• Загрузка обоих форматов в районах Банг Тао, Лагуна, Най Харн — 70–80% в пиковые месяцы

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Максимальная доходность на вложенный капитал

Студия выигрывает. Порог входа ниже на 40–50%, а суточная ставка аренды отстаёт всего на 25–30%. При бюджете 8 млн бат можно купить две студии вместо одной однушки — и получить два источника дохода с диверсификацией по локации.

Пример: две студии в разных проектах района Банг Тао по 4 млн бат каждая дают совокупный доход 50 000–60 000 бат в месяц при загрузке 75%. Одна 1-bedroom за ту же сумму — 35 000–45 000 бат.

Сценарий 2: Долгосрочная аренда (от 6 месяцев)

1-bedroom выигрывает. Цифровые кочевники, удалённые работники и пары из России, Европы, Китая предпочитают отдельную спальню. Месячная ставка для 1-bedroom — 25 000–40 000 бат, для студии — 15 000–25 000 бат. Но долгосрочная аренда снижает общую доходность до 4–5% для обоих форматов.

Сценарий 3: Перепродажа через 3–5 лет

1-bedroom растёт в цене быстрее. По оценкам рынка, квартиры с отдельной спальней на Пхукете прибавляют 5–8% в год за счёт дефицита предложения в сегменте 5–7 млн бат. Студии — 3–5% в год, рынок более насыщен.

Сценарий 4: Личное использование + сдача

Если инвестор планирует жить на Пхукете 2–3 месяца в году, 1-bedroom — однозначный выбор. Комфорт отдельной спальни окупает разницу в доходности. Студия в 28 м² быстро утомляет при проживании дольше двух недель.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ошибка №1 — считать только доходность, игнорируя расходы. CAM fee (плата за обслуживание общих зон), sinking fund, комиссия управляющей компании (20–30% от арендного дохода), налоги — всё это съедает 2–3 процентных пункта от валовой доходности. Считайте чистый ROI.

Ошибка №2 — покупать в неправильной локации. Студия в отдалённом Раваи без инфраструктуры проиграет однушке у пляжа Банг Тао. Локация определяет 60% успеха аренды.

Ошибка №3 — не проверять юридический статус. Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме только в рамках иностранной квоты — 49% от общей площади здания. Если квота исчерпана, покупка невозможна по схеме freehold.

Ошибка №4 — переоценивать загрузку. Управляющие компании обещают 80–90% заполняемости. Реальность ближе к 65–75% в среднем по году. Закладывайте консервативный сценарий.

Ошибка №5 — игнорировать сезонность. С мая по октябрь (низкий сезон) суточные ставки падают на 30–40%, загрузка — до 40–55%. Весь годовой доход делается в ноябре–марте.

Чек-лист перед покупкой

• Проверить иностранную квоту в выбранном проекте
• Запросить аудированную отчётность управляющей компании за последние 2 года
• Сравнить CAM fee минимум в 3 проектах одного района
• Оценить расстояние до пляжа, аэропорта и торговых центров
• Проверить разрешение на строительство (EIA — Environmental Impact Assessment)
• Уточнить условия гарантированной доходности (если предлагается): срок, проценты, что происходит после окончания программы

FAQ

Что выгоднее купить на Пхукете — студию или однокомнатную квартиру?

По чистой доходности на вложенный капитал студия выигрывает на 1–2 процентных пункта. Но 1-bedroom даёт лучший рост стоимости актива и больше комфорта для личного использования.

Какая средняя загрузка кондо на Пхукете?

По оценкам рынка — 65–75% в среднем за год. В высокий сезон (ноябрь–март) — 80–90%, в низкий — 40–55%.

Можно ли иностранцу оформить кондо на Пхукете в собственность?

Да, по схеме freehold — если в проекте не исчерпана иностранная квота в 49%. Оформление происходит через Земельный департамент (Land Office).

Какие налоги платит владелец при сдаче в аренду?

Подоходный налог по прогрессивной шкале — от 5% до 35% в зависимости от суммы дохода. Многие инвесторы оформляют компанию для оптимизации налогообложения.

Сколько стоит содержание кондо на Пхукете?

CAM fee — 40–80 бат за м² в месяц. Для студии в 30 м² это 1 200–2 400 бат/мес, для 1-bedroom в 45 м² — 1 800–3 600 бат/мес. Плюс коммунальные платежи — 2 000–4 000 бат/мес.

За сколько лет окупается кондо на Пхукете?

Студия — 10–13 лет, 1-bedroom — 12–16 лет при краткосрочной аренде. При долгосрочной аренде срок увеличивается на 3–5 лет.

В каком районе Пхукета лучше покупать для аренды?

Банг Тао и Лагуна — лидеры по балансу загрузки, суточной ставки и инфраструктуры. Ката и Карон — высокая сезонность. Най Харн — растущий рынок с хорошим потенциалом.

Стоит ли покупать кондо с гарантированной доходностью?

Программы гарантированного дохода (5–7% на 3–5 лет) снижают риски на старте. Но после окончания программы реальная доходность может отличаться. Изучайте репутацию застройщика и управляющей компании.

Какой бюджет нужен для старта инвестиций на Пхукете?

Минимальный вход — 3 млн бат (около $85 000) за студию на этапе строительства. Для 1-bedroom — от 5 млн бат (около $140 000).

Итог: что выбрать

Если цель — максимальная доходность на капитал и быстрый старт, берите студию. Если важен рост стоимости актива, комфорт для личного проживания и премиальный арендатор — выбирайте 1-bedroom. Оптимальная стратегия при бюджете от 8 млн бат — диверсификация: одна студия для краткосрочной аренды + один 1-bedroom для долгосрочной.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →