Тенденции цен и спроса: прогноз на 2026 год для рынка недвижимости Таиланда

В 2025 году тайский рынок жилья прошёл тест на устойчивость: мягкая денежная политика, оживающий туризм и сохраняющийся внешний спрос компенсировали слабость внутреннего потребления. На этом фоне 2026 год имеет шанс закрепить умеренный ценовой рост в ключевых локациях и сегментах, прежде всего в кондоминимумах Бангкока и курортной недвижимости Пхукета и Самуи.

После «постковидного» восстановления турпотока и запусков новых проектов девелоперы столкнулись с ростом издержек на землю и стройматериалы. Индексы фиксируют плавное, но устойчивое подорожание: в Большом Бангкоке цены на новые кондо прибавляли около 3-3,6% в год к рубежу 2024-2025, что отразилось в ценниках первичного фонда и в запросах арендаторов. На рынках-«магнитах» курортного типа динамика была неоднородной, но положительной благодаря восстановлению загрузки и краткосрочной аренды.

Решение регулятора опустить ключевую ставку до 1,50% создаёт более удобную точку входа по ипотеке и проектному финансированию. При этом экономический рост, по оценкам международных институтов, останется сдержанным - рынок будет зависеть от внешних триггеров: геополитики, торговли и цен на сырьё. Туризм продолжит восстанавливаться к доковидным масштабам: Минфин ожидает 36,5 млн гостей в 2025 году, а консенсус по возвращению к почти 40 млн визитам смещается на 2026-й. Для курортной недвижимости это означает поддержку арендной доходности и ограниченное давление на капрейты.

Иностранные покупатели усилили присутствие: в начале 2024 года доля их трансферов в кондо поднималась до 16,7% по количеству сделок и до 28,6% по объёму, что подтверждает опору рынка на внешний капитал. Российский спрос стал критическим фактором: по итогам 2024 года на Таиланд пришёлся 21,1% всех заявок россиян на зарубежную недвижимость, что на 38,2% больше, чем годом ранее. В первом квартале 2025-го доля заявок достигла 31,2% - максимум за пять лет. Для 2026 года это задаёт «подушку» спроса в сегментах курортных апартаментов и кондо среднего чека.

Базовый сценарий предполагает умеренное удорожание на 3-5% в кондоминимумах Бангкока благодаря снижению ставки, росту арендного спроса и ограничению предложения в центральных районах. Курортные локации, прежде всего Пхукет, сохранят премию к среднерыночному росту за счёт восстановившегося турпотока и дефицита качественного предложения, но динамика будет варьироваться внутри острова в зависимости от удалённости от пляжа и инфраструктуры. Сегмент вилл останется волатильным и локально дефицитным, что поддержит цены при низкой эластичности предложения, особенно на Пхукете и Самуи. Эти оценки опираются на актуальные индексы цен, тренды издержек и траекторию туризма.

Для частного инвестора 2026 год выглядит как период «планомерного входа»: центральные локации Бангкока - с прицелом на аренду и последующую капитализацию, Пхукет - как ставка на арендную доходность в сезонных стратегиях, при этом дисциплина по отбору проектов и управлению аренды становится ключевой. Для покупателей из России поддерживающими факторами остаются доступность расчётов, глубина рынка и устойчивая корреляция с туристическим потоком, что создаёт потенциал для «спокойной» доходности на горизонте трёх-пяти лет.