Налог на доход от аренды на Пхукете: ставки, вычеты и схемы оптимизации

Каждый третий покупатель кондоминиума на Пхукете планирует сдавать его в аренду. Но лишь каждый десятый заранее считает, сколько заберёт тайское государство.

Налоговая нагрузка на арендный доход в Таиланде может составить от 0% до 35% — разница зависит от структуры владения, суммы дохода и грамотного использования вычетов. Для российского инвестора добавляется второй слой: обязательства перед ФНС. Разберём обе стороны.

Таиланд облагает налогом весь доход, полученный на его территории, — вне зависимости от налогового резидентства получателя. Если вы сдаёте квартиру на Пхукете через Airbnb, через управляющую компанию или напрямую арендатору — вы обязаны декларировать этот доход в Revenue Department.

Быстрый ответ

• Прогрессивная шкала НДФЛ в Таиланде — от 0% до 35% (8 ступеней)

• Первые 150 000 бат (~$4 200) годового дохода не облагаются налогом

• Стандартный вычет на расходы для арендного дохода — 30% от суммы (без подтверждения)

• Withholding tax (удерживаемый налог) при выплате аренды юрлицом — 5% от суммы

• Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН от 1999 года)

• Срок подачи годовой декларации (PND 90) — до 31 марта следующего года

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Физическое лицо, сдача напрямую

Вы — иностранец, владеете кондо в freehold, сдаёте туристам через платформы бронирования. Доход поступает на ваш тайский счёт.

Как считать налог:

1. Берём годовой арендный доход — допустим, 1 200 000 бат (~$33 600)
2. Применяем стандартный вычет 30% → налогооблагаемая база = 840 000 бат
3. Вычитаем личное освобождение 60 000 бат → база = 780 000 бат
4. Применяем прогрессивную шкалу:
   • 0–150 000: 0 бат
   • 150 001–300 000: 150 000 × 5% = 7 500 бат
   • 300 001–500 000: 200 000 × 10% = 20 000 бат
   • 500 001–750 000: 250 000 × 15% = 37 500 бат
   • 750 001–780 000: 30 000 × 20% = 6 000 бат
5. Итого налог: 71 000 бат (~$1 990), или примерно 5,9% эффективная ставка

Сценарий 2: Через управляющую компанию (rental pool)

Управляющая компания выплачивает вам гарантированный доход. Она обязана удерживать withholding tax 5% при каждой выплате. Этот налог засчитывается при подаче годовой декларации.

Если ваш фактический налог по прогрессивной шкале ниже 5%, вы можете получить возврат переплаты.

Сценарий 3: Владение через тайскую компанию

Компания платит корпоративный налог 20% на чистую прибыль. Но при этом может вычитать реальные расходы: амортизацию объекта, ремонт, управление, проценты по кредитам.

Для объектов с высокими операционными расходами (виллы, пулы обслуживания) это может снизить эффективную ставку до 8–12%. Однако содержание компании обходится в 30 000–80 000 бат/год на бухгалтерию и аудит.

Двойное налогообложение: что делать с ФНС

Россия и Таиланд подписали СИДН в 1999 году. По статье 6 соглашения, доход от недвижимости облагается в стране нахождения объекта — то есть в Таиланде.

Но если вы — налоговый резидент РФ, вы обязаны декларировать мировой доход. Уплаченный в Таиланде налог зачитывается против российского НДФЛ (13% или 15%). На практике, если эффективная ставка в Таиланде ниже российской, разницу придётся доплатить в российский бюджет.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не подавать декларацию вообще. Revenue Department Таиланда усиливает контроль за иностранными владельцами. С 2024 года банковские переводы из-за рубежа автоматически попадают в поле зрения налоговых органов. Штраф за непредставление декларации — до 200% от суммы налога плюс пени 1,5% в месяц.

2. Путать withholding tax с окончательным налогом. Удержанные 5% — это аванс, а не финальный расчёт. Вы всё равно обязаны подать PND 90.

3. Игнорировать российские обязательства. Даже если вы платите налог в Таиланде, ФНС ожидает декларацию 3-НДФЛ. Без неё — штрафы и потенциальные проблемы с валютным контролем.

4. Открывать тайскую компанию 'для одной квартиры'. Расходы на содержание компании съедят экономию на налогах при доходе менее 2,5–3 млн бат в год.

5. Не учитывать налог при расчёте доходности. Заявленная 'доходность 7%' после налогов и расходов на управление превращается в 4–5% чистыми. Считайте net yield до покупки.

6. Смешивать личные и арендные поступления на одном счёте. Это затрудняет подтверждение расходов и может привести к спорам с налоговой.

FAQ

Нужно ли платить налог, если аренда приходит на счёт за рубежом?

Да. Таиланд облагает доход, возникший на его территории, вне зависимости от того, куда поступают деньги. С 2024 года введены дополнительные правила о налогообложении зарубежных переводов для налоговых резидентов.

Какой минимальный доход не облагается налогом?

Первые 150 000 бат годового дохода (после вычетов) не облагаются. С учётом стандартного вычета 30% и личного освобождения 60 000 бат, можно получать до 300 000 бат (~$8 400) без налога.

Как подать декларацию PND 90?

Онлайн через портал rd.go.th или лично в налоговой инспекции. Потребуется тайский ИНН (TIN). Его получают в местном Revenue Office по паспорту и договору аренды или свидетельству о собственности.

Можно ли вычитать расходы на ремонт и мебель?

Физическое лицо может выбрать: стандартный вычет 30% или фактические расходы с подтверждающими документами. Для большинства инвесторов стандартный вычет выгоднее и проще.

Withholding tax 5% — это дополнительный налог?

Нет. Это предварительное удержание, которое засчитывается при годовом расчёте. Если ваш фактический налог — 3%, вам вернут 2%.

Есть ли налог на краткосрочную аренду (Airbnb)?

Доход от краткосрочной аренды облагается так же, как от долгосрочной. Дополнительно может потребоваться лицензия на гостиничную деятельность (Hotel License) по закону Hotel Act.

Как СИДН между Россией и Таиландом помогает инвестору?

Соглашение позволяет зачесть налог, уплаченный в Таиланде, против НДФЛ в России. Вы не платите дважды, но доплачиваете разницу, если российская ставка выше.

Нужно ли платить НДС (VAT) с арендного дохода?

Физическое лицо с доходом менее 1,8 млн бат в год освобождено от регистрации НДС. Для компаний порог тот же — при превышении необходима регистрация и уплата 7% VAT.

Когда стоит задуматься о тайской компании для владения?

Когда портфель арендной недвижимости приносит более 3 млн бат в год или когда фактические расходы (амортизация, управление, ремонт) превышают стандартный вычет 30%.

---

Грамотное налоговое планирование — это не уклонение, а арифметика. Для инвестора на Пхукете оптимальная стратегия зависит от суммы дохода, количества объектов и налогового резидентства. Начните с консультации до покупки — это сэкономит десятки тысяч бат ежегодно.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку — наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →