Недвижимость Пхукета 2025: 5 главных событий, изменивших рынок

Пока мировые рынки искали точку равновесия, Пхукет в 2025 году окончательно трансформировался из чисто курортной локации в направление для системных инвестиций. Рекордный ввод брендированного жилья, ожидания нового аэропорта и законодательные новеллы подняли средний чек сделки на 15-20%.

К декабрю 2025 года рынок недвижимости Таиланда подошел с парадоксальными результатами. Количество сделок в массовом сегменте показало сдержанную динамику, однако в денежном выражении рынок вырос. Причина кроется в вымывании дешевых лотов и смещении фокуса девелоперов в сторону проектов уровня "heavy luxury" и mixed-use комплексов. Инвесторы, пережившие бум постковидного восстановления, теперь голосуют деньгами не за квадратные метры, а за инфраструктуру и сервис мирового уровня.

Рассмотрим пять фундаментальных факторов, которые перекроили карту инвестиционной привлекательности Пхукета в этом году.

Главной темой года в кулуарах правительственных зданий Бангкока и офисах застройщиков Пхукета стало обсуждение реформы прав собственности. Инициативы по увеличению срока аренды (Leasehold) с текущих 30 до 99 лет и расширению квоты иностранного владения в кондоминиумах с 49% до 75% создали мощный отложенный спрос.

Даже на этапе обсуждения эти новости сработали как сигнал для институциональных инвесторов. Рынок воспринял это однозначно: государство готово гарантировать долгосрочную безопасность капиталов. Это привело к тому, что крупные фонды и частные инвесторы начали активнее входить в проекты на стадиях Pre-sale, рассчитывая на капитализацию активов сразу после официального вступления поправок в силу.

Леонид Устинов, генеральный директор Kalinka Thailand: «В 2025 году мы наблюдали тектонический сдвиг в психологии покупателя. Если раньше клиент спрашивал, как быстро он сможет перепродать квартиру, то сегодня вопрос звучит иначе: как этот актив впишется в стратегию сохранения семейного капитала на горизонте десятилетий. Инициативы властей по срокам лизхолда стали тем фундаментом, на котором теперь строится доверие крупного капитала к тайской юрисдикции».

Второй год подряд север острова (районы Май Кхао, Най Янг и прилегающая материковая провинция Пханг Нга) демонстрирует опережающие темпы роста цен. Драйвером выступает проект международного аэропорта Andaman International, строительство которого в 2025 году перешло в активную фазу.

Ожидается, что новая воздушная гавань, рассчитанная на прием 40 миллионов пассажиров, разгрузит существующий аэропорт Пхукета и откроет прямой доступ к премиальным локациям севера. Инвесторы сыграли на опережение: стоимость земли в радиусе 20 километров от будущей стройки за год выросла более чем на 30%. Локации, которые ранее считались «слишком тихими» для туризма, теперь застраиваются пятизвездочными комплексами и виллами, ориентированными на приватный отдых.

2025 год можно смело назвать годом брендированных резиденций. На рынок вышли проекты под управлением операторов калибра Rosewood, Sheraton, The Standard и других. Разница в цене между обычным кондоминиумом и юнитом под управлением отельного бренда достигла исторического максимума - премия за бренд составляет от 30% до 80%.

Покупатель готов переплачивать за понятные стандарты обслуживания и прозрачную модель сдачи в аренду. В условиях высокой конкуренции обычные жилые комплексы (но-нейм проекты) начинают проигрывать борьбу за туриста, тогда как резиденции с отельным сервисом показывают загрузку на уровне 75-80% даже в низкий сезон.

Леонид Устинов, генеральный директор Kalinka Thailand: «Эпоха стихийной застройки уходит в прошлое. В 2025 году инвестор стал крайне избирателен: ему нужен не просто бетон у моря, а готовый бизнес-продукт с прогнозируемым денежным потоком. Брендированные проекты выигрывают эту гонку, так как обеспечивают владельцу и статус, и отсутствие головной боли с управлением, и более высокую ликвидность при выходе из актива».

Россияне сохранили лидерство среди иностранных покупателей недвижимости на Пхукете, но характер сделок кардинально изменился. Эмоциональные покупки, свойственные периоду 2022-2023 годов, сменились прагматичным подходом.

В 2025 году фокус сместился с бюджетных студий на просторные виллы для собственного проживания и инвестиционные пакеты (покупка этажами). Значительно вырос интерес к образовательной и медицинской инфраструктуре острова. Теперь наличие рядом международной школы (например, HeadStart или British International School) влияет на стоимость квадратного метра сильнее, чем пешая доступность пляжа. Это говорит о том, что Пхукет окончательно воспринимается не как «дача на зиму», а как место для постоянного проживания семьи.

Вступление в силу закона о равенстве браков в начале 2025 года и дальнейшее упрощение условий получения долгосрочной визы LTR (Long-Term Resident) создали благоприятный фон для экспатов. Снижение финансовых порогов для заявителей привлекло на остров новую волну состоятельных специалистов и цифровых кочевников.

Для рынка недвижимости это означало рост ставок на долгосрочную аренду в сегменте «комфорт-плюс». Владельцы недвижимости получили стабильную аудиторию арендаторов, которые подписывают контракты сразу на год-два, что снижает риски простоя жилья.

Аналитики сходятся во мнении, что восходящий тренд сохранится, но станет более селективным. Основной рост цен ожидается в сегментах элитных вилл (из-за дефицита ликвидной земли) и проектов на первой береговой линии. Инвесторам, планирующим вход в рынок, стоит внимательно следить за инфраструктурными новостями севера острова и отдавать предпочтение объектам с сильной управляющей компанией.