Феномен Пхукета: почему островной рынок недвижимости растет вопреки трендам 2026 года

К началу 2026 года рынок недвижимости Таиланда окончательно оформился как двухуровневая система, где действуют разнонаправленные векторы развития. Статистические отчеты за прошедший год фиксируют уникальную экономическую дихотомию. С одной стороны, мы наблюдаем охлаждение масс-маркета в столичном регионе, с другой - агрессивный рост премиального сегмента на курортных островах. Пока Бангкок преодолевает последствия ужесточения кредитной политики, недвижимость Пхукета в 2026 году демонстрирует устойчивость, характерную для защитных активов мирового уровня. Разбираемся, какие фундаментальные факторы обеспечили острову этот экономический иммунитет.

Анализ данных за четвертый квартал 2025 года показывает, что национальный рынок жилья находится под давлением. Высокая закредитованность домохозяйств заставила банки Таиланда поднять процент отказов по ипотеке до рекордных значений, что немедленно сказалось на продажах кондоминиумов эконом-класса в Бангкоке. Локальный спрос сжимается, а девелоперы вынуждены замораживать запуск новых проектов в сегменте доступного жилья.

На этом фоне показатели Пхукета выглядят статистической аномалией. Островной рынок фактически отвязался от общенациональных трендов благодаря принципиально иной структуре капитала. Здесь бал правят не ипотечные заемщики, а иностранные инвесторы с «живыми» деньгами (cash buyers). Инвестиции в Таиланд через покупку островных активов стали способом диверсификации портфеля для частных лиц из Европы, Китая, России и Ближнего Востока. Для этой категории покупателей локальные ставки по кредитам не играют роли, что делает рынок Пхукета автономным от монетарной политики Банка Таиланда.

Ключевым драйвером роста цен на жилье Пхукета, динамика которого опережает столичную инфляцию, стала трансформация портрета покупателя. Если пять лет назад основной объем сделок приходился на студии для сезонного отдыха, то сегодня фокус сместился на объекты для постоянного проживания семей.

Эксперты отмечают, что купить виллу на Пхукете теперь стремятся не ради двух недель отпуска, а ради создания «запасного аэродрома». Это привело к буму в секторе образования и медицины. Открытие новых кампусов международных школ в районах Банг Тао и Чернг Талей в 2024–2025 годах стало катализатором спроса на просторные семейные резиденции. Элитная недвижимость Таиланда в этих локациях теперь оценивается не только по близости к морю, но и по доступности образовательной инфраструктуры.

Ограниченность земельного банка на острове остается главным фактором, толкающим цены вверх. Строительные нормы Пхукета жестко регламентируют высотность зданий и плотность застройки, что создает естественный дефицит предложения в премиальных локациях.

В 2025 году мы увидели расцвет сегмента Branded Residences (брендированные резиденции). Проекты под управлением отельных сетей мирового уровня показывают более высокую ликвидность. Инвесторы готовы переплачивать 25–30% за бренд, так как он гарантирует стандарты обслуживания и, что важнее, более высокую арендную доходность. На насыщенном рынке именно сервисная составляющая становится главным конкурентным преимуществом.

Мы попросили прокомментировать ситуацию генерального директора компании Kalinka Thailand Леонида Устинова. По его словам, текущая ситуация на рынке напоминает переход от стихийного развития к зрелости.

«Мы наблюдаем фундаментальный сдвиг в психологии инвестора, - отмечает Леонид Устинов. - Эпоха эмоциональных покупок завершилась. Сегодня клиенты подходят к выбору активов на Пхукете с калькулятором в руках, оценивая капитализацию и налоговые нюансы. Остров перестал быть просто курортом и превратился в международный хаб для состоятельной аудитории. Именно поэтому, несмотря на глобальную турбулентность, местный рынок luxury-недвижимости не просто сохраняет объемы, но и показывает качественный рост, в то время как массовый сегмент в других регионах испытывает трудности».

Рынок недвижимости Бангкока, прогноз по которому остается сдержанным, продолжит зависеть от темпов восстановления внутренней экономики. В то же время Пхукет сохранит статус «государства в государстве».

Ожидается, что в 2026 году усилятся следующие тенденции:

1. Поляризация цен. Разрыв стоимости квадратного метра между масс-маркетом и объектами класса делюкс будет увеличиваться.

2. Инфраструктурный бум. Завершение этапов расширения аэропорта и строительство новых транспортных развязок повысит инвестиционную привлекательность северной части острова.

3. Вход институционалов. На рынок заходят крупные фонды, выкупающие пулы вилл для управления арендными потоками, что снижает объем предложения для частных лиц.

Таким образом, для частного инвестора окно возможностей для входа в премиальные проекты по ценам 2025 года постепенно закрывается. Островная недвижимость окончательно переходит в разряд «тяжелого люкса», где высокий порог входа компенсируется стабильностью актива.