Наследование фрихолда в Таиланде: почему статус владельца не передается автоматически

Текст подготовлен на основе актуальных данных законодательства Таиланд по состоянию на декабрь 2025 года.

Вопрос передачи прав собственности на зарубежную недвижимость остается одним из самых сложных в практике управления частным капиталом. В Таиланде, который сохраняет популярность среди российских инвесторов и в конце 2025 года, процедура наследования квартир в полной собственности (freehold) регулируется жесткими нормами Закона о кондоминиумах (Condominium Act). Ключевое заблуждение многих владельцев заключается в уверенности, что привилегированный статус собственника автоматически переходит к его правопреемникам. Юридическая практика показывает, что это не так.

Тайское законодательство не использует термины «квалифицированный» или «неквалифицированный» иностранец напрямую, однако в профессиональной юридической среде это разделение является фундаментальным. Оно базируется на статье 19 Закона о кондоминиумах, которая определяет закрытый перечень лиц, имеющих право владеть недвижимостью в рамках иностранной квоты (49% площади здания).

К категории легитимных претендентов на регистрацию права собственности (фрихолд) относятся лишь пять групп нерезидентов. В первую очередь это обладатели постоянного вида на жительство (Permanent Residence) и лица, находящиеся в Королевстве в рамках программ Совета по инвестициям (BOI). Также в этот список входят специфические юридические лица, зарегистрированные по тайскому праву или имеющие лицензию согласно Закону об иностранном бизнесе.

Однако наиболее распространенной категорией инвесторов являются лица, попадающие под действие статьи 19(5). Это иностранные граждане, которые осуществили трансфер иностранной валюты в Таиланд на сумму, эквивалентную или превышающую стоимость приобретаемого объекта. Документальным подтверждением этого действия служит форма FET (Foreign Exchange Transaction) или соответствующая банковская справка. Только наличие одного из этих статусов позволяет иностранцу официально зарегистрировать право собственности.

Ситуация кардинально меняется, когда речь заходит о наследовании. Все иностранные граждане, не обладающие ВНЖ, статусом BOI или подтвержденным ввозом валюты под конкретный объект, с точки зрения закона классифицируются как лица, не упомянутые в статье 19.

Для этой группы наследников действует императивная норма статьи 19/7. Согласно ей, иностранец, получивший кондоминиум по наследству, но не обладающий личным квалификационным статусом, обязан уведомить компетентные органы в течение 60 дней. Более того, закон предписывает произвести отчуждение данного имущества (продать или подарить) в течение одного года с момента вступления в права.

Игнорирование этого требования влечет серьезные последствия: Земельный департамент (Land Department) наделен полномочиями принудительной реализации объекта с удержанием комиссии в размере 5% от цены продажи.

Эксперты рынка недвижимости акцентируют внимание на том, что право на владение фрихолдом является личным и непередаваемым. Это ключевой нюанс, который часто упускается из виду при семейном планировании активов. Статус резидента (PR) или инвестиционные привилегии (BOI) привязаны к конкретному физическому лицу, а не к семье или домохозяйству. Аналогично, факт перевода валюты наследодателем является действием конкретного покупателя.

Следовательно, юридический статус родителя не наследуется ребенком. Если у наследника отсутствует собственный вид на жительство или он не совершал самостоятельный ввоз валюты, он не может автоматически претендовать на регистрацию права собственности в рамках иностранной квоты. По умолчанию закон требует от такого наследника либо подтвердить собственную квалификацию, либо реализовать актив в течение года.

Несмотря на жесткость формулировок, в административной практике существует важный нюанс, отмеченный юристами ведущих консалтинговых компаний, включая Tilleke & Gibbins. Речь идет о позиции Земельного департамента в отношении наследников инвесторов, купивших недвижимость по статье 19(5) с оформлением формы FET.

Согласно официальным разъяснениям регулятора, если наследодатель приобрел объект с соблюдением всех валютных правил, его законные иностранные наследники могут рассматриваться как правопреемники этого статуса именно для данного объекта недвижимости. При условии, что общая иностранная квота в кондоминиуме (49%) не превышена, таким наследникам может быть разрешена регистрация права собственности без обязательства срочной продажи.

Важно понимать, что данная позиция является административной интерпретацией, а не прямой нормой закона. Правоприменение может варьироваться в зависимости от конкретной провинции и позиции местного Земельного офиса (Land Office). Поэтому консервативный подход консультантов предполагает, что риск обязательной продажи сохраняется.

Для понимания перспектив владения активом можно выделить несколько базовых сценариев. Если наследником выступает гражданин Таиланда, ограничения статьи 19 на него не распространяются. Если наследник — иностранец с действующим ВНЖ, он также беспрепятственно регистрирует право на себя.

В наиболее сложной ситуации оказываются иностранные наследники без привилегированного статуса. Для них сохранение актива возможно только в случае лояльной трактовки закона местными чиновниками (признание преемственности по форме FET). В противном случае включается механизм статьи 19/7 с требованием продажи в течение года.

Стратегическое планирование

Учитывая вышесказанное, владельцам крупных портфелей недвижимости в Таиланде рекомендуется заранее прорабатывать структуру наследования. Квалификация инвестора всегда носит персональный характер. Эффективная стратегия может включать использование корпоративных структур владения или предварительное аккумулирование наследниками средств для формального выкупа объекта («завод валюты» на имя наследника), что позволит гарантированно соблюсти требования законодательства и сохранить актив в семье.