Ипотека под 21%? Как сохранить ROI недвижимости в 2025 году (Россия vs Таиланд)

Как заставить деньги работать, когда банк просит 21 % годовых, а эксперты твердят, что «флип» мёртв? Мы проследили денежный поток — от первого взноса до последней комиссии управляющей компании — и обнаружили рынки, где квартира всё ещё отбивает себя. Вы увидите, почему столичная аренда еще может пережить двухзначную ипотеку, а один тропический остров обгоняет по доходности большинство российских городов даже без кредитного плеча.

Москва остаётся самым дорогим рынком (≈ 355 000 ₽ за м²), за ней Санкт-Петербург и Казань. Квартиры в Екатеринбурге, Волгограде, Иркутске и Владивостоке стоят в полтора-два раза дешевле; Пхукет в рублёвом эквиваленте находится посередине - 250 000 рублей за квадратный метр в ликвидных проектах.

Арендные месячные ставки за квартиру 45 квадратных метров столь же контрастны: 73 000 ₽ в Москве против 20 000 ₽ во Волгограде и 42 000 батов (110,000 рублей) на острове Пхукет. Базовые допущения по коммунальным, ремонту и вакантности остались прежними:

• Коммунальные платежи
  • Россия (Москва, СПб): в среднем 5 000-11 000 ₽ / мес.
  • Крупные региональные центры: ~4 500-9 000 ₽ / мес.
  • Пхукет: порядка 2 500-3 000 ฿ / мес. (электричество по счётчику, вода и обслуживающий сбор).

• Ремонт + страховка
  • Унифицировано: 1 % от текущей рыночной стоимости квартиры в год.
  (Для ориентира: объект ценой 10 млн ₽ → ~100 000 ₽ ежегодно; кондо на Пхукете за 5 млн ฿ → ~50 000 ฿).

• Управление при долгосрочной аренде
  • Города РФ — 5 % от валового арендного потока.
  • Пхукет — 10 % от валового потока (выше из-за маркетинга и полного сервис-менеджмента).

• Вакантность (доля пустующих месяцев в году)
  • Москва / Санкт-Петербург — 8 %.
  • Казань, Екатеринбург, Владивосток и др. — 10 %.
  • Пхукет — 15 % (сезонная нагрузка).

Ставка 21 % обнуляет традиционную стратегию перепродажи. Даже в Москве ожидание пятилетнего роста цены не компенсирует расходы на выплату долга: ROI уходит в минус, а внутренняя доходность становится отрицательной. В регионах убыток лишь глубже — ликвидность низкая, а ипотечные платежи съедают всю потенциальную маржу. Единственный способ сохранить выгоду — отказаться от кредита и рассчитываться наличными, но эту возможность имеют немногие.

Арендная модель выдерживает 21 % чуть лучше. В столице пятилетний цикл всё ещё позволяет вернуть около трети вложенных средств, а IRR (внутренняя норма доходности) держится в положительной зоне. Петербург и Казань дают скромные, но реальные 10–15 % совокупной доходности. За пределами крупных центров ипотека превращает сдачу жилья в проект «ради опыта» — вы остаетесь с нулевой или отрицательной прибылью.

Пхукет, где иностранцы покупают без кредитного плеча, но с беспроцентной рассрочкой на 2-3 года, выглядит выигрышно: ROI за счёт аренды приближается к 300 %, вакантность компенсируется высоким сезонным тарифом. Минус лишь в валютном риске: колебания THB/RUB могут поменять рублёвую доходность на ±15 % за год.

• Каждый дополнительный процент по ипотеке теперь критичен: +1 п.п. снижает IRR «флипа» на 4 п.п., аренды — на 2 п.п.

• Если темп роста цен ускорится хотя бы на 2 п.п. в год, ипотечный «флип» станет нерентабелен даже в Москве.

• Коррекция арендных ставок на –10 % удлинит точку безубыточности в столицах на восемь-девять месяцев, в регионах — отправит модель в минус.

• Консервативный. Откажитесь от ипотечного кредита: наличная покупка и долгосрочная аренда в Москве или на Пхукете.

• Умеренный. Минимальный займ на завершающей стадии строительства в столицах; в регионах — только кэш-сделки.

• Агрессивный. Спекуляция на сделках off-plan в Таиланде с валютным хеджем либо покупка московских лотов по субсидируемым ставкам застройщика — если найдёте ниже 12 %.

При ипотеке 21 % стратегия «купить-и-продать» в России теряет смысл: покрыть выплату долга способен только карман инвестора. Арендная модель остаётся на плаву лишь в крупнейших агломерациях и при условии стабильного спроса. Тем, кто располагает наличными, рациональнее смотреть в сторону высоколиквидных локаций — московского рынка или туристического Пхукета — и сохранять манёвренность до тех пор, пока ставки вновь не опустятся в однозначную зону.