Gross yield vs net yield: разница, которая стоит 3-5% годовых

Два инвестора покупают одинаковые кондо на Пхукете за 8 млн бат. Оба получают 40 000 бат в месяц арендного дохода. Первый радуется: «У меня доходность 6%!» Второй считает расходы, вычитает налоги, амортизацию, комиссию управляющей компании и получает 3,2%. Оба правы. Просто один считает gross yield, а другой - net yield. Между этими цифрами лежит разница, которая определяет, заработаете вы или потеряете.

Gross yield - это валовая доходность: годовой арендный доход, делённый на стоимость объекта. Net yield - чистая доходность: тот же доход минус все операционные расходы. На рынке Пхукета разрыв между ними составляет от 2,5 до 5 процентных пунктов в зависимости от типа объекта, локации и модели управления.

Понимание этой разницы - не академическое упражнение. Это основа принятия инвестиционных решений. Брошюры застройщиков почти всегда указывают gross yield. Ваш банковский счёт работает с net yield.

Быстрый ответ

• Gross yield на Пхукете в 2026 году: 5-8% для кондо, 6-10% для вилл с управлением
• Net yield после всех расходов: 2,5-5,5% в зависимости от объекта и локации
• Типичные расходы, съедающие доходность: обслуживание (sinking fund + CAM fee), налоги, комиссия УК, ремонт, простои
• Комиссия управляющей компании на Пхукете: от 15 до 30% валового дохода
• Налог на аренду для физлиц-нерезидентов: прогрессивная шкала от 5 до 35%, но при грамотной структуре можно удержать эффективную ставку на уровне 5-15%
• Амортизация и простои - скрытый убийца доходности: в низкий сезон (май-октябрь) загрузка вилл падает до 40-55%

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Кондо в Бангтао за 5 млн бат

Покупатель приобретает студию 35 кв.м в комплексе с гарантированной доходностью. Застройщик обещает 7% годовых на три года. Это gross yield. Из него вычитаем: CAM fee (800 бат/кв.м/год = 28 000 бат), страховку, налог на имущество, ремонтный фонд. Чистая доходность в первые три года: около 5-5,5%. После окончания гарантии - зависит от реальной загрузки. При загрузке 70% и рыночной ставке аренды net yield может упасть до 3-3,5%.

Сценарий 2: Вилла с 2 спальнями в Раваи за 15 млн бат

Валовой арендный доход: 120 000 бат/месяц в высокий сезон, 50 000 бат в низкий. При средней загрузке 65% годовой доход составит около 1 170 000 бат. Gross yield: 7,8%. Теперь вычитаем: управляющая компания (25% = 292 500 бат), обслуживание бассейна и сада (8 000 бат/месяц = 96 000 бат), налоги (~80 000 бат), текущий ремонт (50 000 бат/год), маркетинг и листинги (30 000 бат). Итого расходов: около 548 500 бат. Чистый доход: 621 500 бат. Net yield: 4,1%.

Сценарий 3: Branded residence в Лагуне за 25 млн бат

Международный оператор берёт объект в управление. Комиссия оператора: 20-25% плюс маркетинговый сбор 3-5%. Зато загрузка стабильно 75-80% благодаря глобальной системе бронирования. Gross yield: 6-7%. Net yield после всех удержаний: 3,5-4,5%. Преимущество - предсказуемость и ликвидность при перепродаже.

Сравнительная таблица

Как рассчитать net yield: пошаговый чек-лист

Прежде чем подписывать договор, соберите все цифры самостоятельно. Вот формула и статьи расходов, которые нельзя игнорировать:

• Шаг 1. Определите реалистичный годовой доход. Не берите цифру застройщика. Проверьте аналогичные объекты на Airbnb и Booking за последние 12 месяцев. Учтите сезонность: высокий сезон (ноябрь-апрель) и низкий (май-октябрь)
• Шаг 2. Заложите реальную загрузку. Для кондо на Пхукете это 65-75%, для вилл 55-70%, для branded - 70-80%
• Шаг 3. Вычтите комиссию управляющей компании. Стандарт рынка: 15-30% от дохода
• Шаг 4. Вычтите CAM fee (common area maintenance) и sinking fund. Для кондо: 500-1 200 бат/кв.м/год
• Шаг 5. Вычтите налоги: налог на аренду, налог на имущество (0,02-0,3% кадастровой стоимости для жилой недвижимости)
• Шаг 6. Заложите бюджет на ремонт и замену мебели: 1-3% от стоимости объекта в год
• Шаг 7. Учтите расходы на маркетинг, фотосъёмку, листинги
• Шаг 8. Разделите чистый годовой доход на полную стоимость покупки (включая transfer fee, юриста, комиссии при покупке)

Формула: Net Yield = (Годовой доход - Все расходы) / (Цена покупки + Расходы на сделку) × 100%

Основные риски и ошибки

• Слепая вера в гарантированную доходность. Застройщик обещает 7% на 3 года, но закладывает эту 'гарантию' в цену объекта. По сути, вы получаете свои же деньги обратно. Всегда сравнивайте цену с рынком
• Игнорирование сезонности. Инвесторы, купившие виллу в декабре, видят загрузку 95%. В июне она падает до 35-40%. Считайте на 12 месяцев, а не на лучший квартал
• Занижение расходов на УК. Некоторые компании берут 15% 'базовой' комиссии плюс отдельно за уборку, чек-ин, мелкий ремонт. Реальная комиссия может достигать 30-35%
• Забытый transfer fee при покупке. При покупке на вторичном рынке transfer fee, specific business tax и другие сборы могут добавить 3-6% к цене. Это увеличивает знаменатель формулы и снижает net yield
• Путаница между yield и ROI. Yield - это текущая доходность от аренды. ROI (return on investment) включает прирост капитальной стоимости. На растущем рынке Пхукета капитализация объекта может расти на 5-10% в год, но это не гарантировано и не является cash flow

FAQ

Какой net yield считается хорошим на Пхукете в 2026 году?

Чистая доходность 4-5,5% - это хороший показатель для качественного объекта. Если вам обещают net yield выше 7%, тщательно проверяйте расчёты. Скорее всего, занижены расходы или завышена загрузка.

Почему застройщики указывают только gross yield?

Потому что gross yield всегда выглядит привлекательнее. Это стандартная маркетинговая практика по всему миру, не только в Таиланде. Задача инвестора - самостоятельно рассчитать net yield.

Как сезонность влияет на yield?

На Пхукете разница между высоким и низким сезоном огромна. Средняя ставка аренды виллы в январе может быть в 2-3 раза выше, чем в июле. Годовой yield надо считать по средневзвешенному показателю загрузки.

Включает ли net yield амортизацию мебели?

Да, при корректном расчёте. Мебель, техника и отделка в тропическом климате изнашиваются быстрее. Закладывайте 80 000-150 000 бат в год для кондо и 150 000-300 000 бат для виллы.

Что выгоднее по net yield - кондо или вилла?

Однозначного ответа нет. Кондо проще в управлении, расходы ниже, но и арендная ставка за квадратный метр ниже. Вилла генерирует больше валового дохода, но и расходы значительно выше. По net yield они часто оказываются в одном диапазоне: 3-5%.

Как налоги влияют на чистую доходность?

Налог на арендный доход в Таиланде - прогрессивный, от 5 до 35%. При доходе до 300 000 бат в год эффективная ставка минимальна. При грамотном налоговом планировании (через тайскую компанию, например) налоговая нагрузка оптимизируется.

Можно ли увеличить net yield без повышения цены аренды?

Да. Три рабочих способа: снизить комиссию УК (переговоры или смена компании), уменьшить простои (качественные фото, мультиканальный маркетинг), оптимизировать расходы на обслуживание (долгосрочные контракты с подрядчиками).

Как учитывать рост стоимости объекта в расчёте доходности?

Отдельно. Yield - это текущий денежный поток. Прирост стоимости (capital appreciation) учитывается в общем ROI при выходе из инвестиции. Для Пхукета средний прирост стоимости качественных объектов в 2023-2025 годах составлял 5-8% в год, по данным рыночных отчётов.

Разница между gross и net yield - это не нюанс. Это фундамент инвестиционного анализа. Инвестор, который умеет считать чистую доходность, не попадётся на красивые цифры в презентации и не разочаруется через год. Запрашивайте детализацию всех расходов до подписания договора. Сравнивайте реальные цифры аренды через открытые платформы. Считайте на 12 месяцев, а не на лучший сезон.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →