Готовы ли вы покупать недвижимость в Таиланде: честный гид

Тайская недвижимость - это одна из последних возможностей в ЮВА, где иностранец может владеть квартирой на правах собственности. Но между желанием и реальностью - целая пропасть из юридических нюансов и финансовых ловушек.

Ключевая ставка Банка Таиланда сейчас составляет 1,50% после снижения в августе 2025 года, что создает благоприятную конъюнктуру для инвестиций. Но не спешите радоваться - для нерезидентов кредиты практически недоступны.

Готовность - это не «увидел красивое фото кондо с видом на море в Инстаграм». Это конкретные условия, которые должны быть выполнены до того, как вы подпишете что-либо.

1. Четкая цель покупки. Определитесь заранее: покупаете для себя, для семьи или для дохода от аренды. Если для дохода - нужна стратегия: сколько планируете владеть, какую доходность ожидаете после всех расходов, готовы ли к периодам простоя.

2. Юридическая грамотность. Иностранец может владеть до 49% общей площади кондоминиума в формате freehold. Это не 49% от количества квартир, а именно от площади здания. Важно: суточная аренда без гостиничной лицензии в Таиланде незаконна. В феврале 2025 года правительство официально предупредило иностранных инвесторов о незаконности покупки кондо для краткосрочной аренды туристам. За нарушения - штрафы до 20,000 бат плюс ежедневные штрафы в 10,000 бат.

3. Правильная схема расчетов. Для регистрации права собственности иностранцу требуется подтверждение ввода средств из-за рубежа: FET-форма для сумм от $50,000 или банковское письмо о конвертации валюты. Без этих документов Land Office не зарегистрирует право собственности на иностранца.

4. Реалистичный бюджет. Помимо цены недвижимости учтите: 2% transfer fee; до 3,3% Specific Business Tax (если применимо); 0,5% stamp duty (когда SBT не применяется); расходы на юристов и переводчиков.

5. Понимание рынка аренды. В первые четыре месяца 2025 года Таиланд принял 12,09 млн туристов - на 0,26% меньше, чем за тот же период 2024 года. При этом доходы от туризма выросли на 5,24%, что говорит о смещении в сторону более состоятельных туристов. Это нужно учитывать в расчетах доходности от аренды.

Ответьте честно «да» или «нет»:

1. Ваша цель покупки (личное пользование/доход/смешанная модель) сформулирована письменно?

2. Понимаете разницу между freehold и leasehold применительно к вашему случаю?

3. Проверили, что в выбранном доме есть свободная иностранная квота (49% площади)?

4. Принимаете, что суточная аренда возможна только с гостиничной лицензией?

5. Готовы переводить деньги из-за рубежа с правильным назначением для получения FET?

6. Знаете все статьи расходов на сделку?

7. Имеете финансовую подушку на 6-9 месяцев без арендного дохода?

8. Понимаете разницу между валовой и чистой доходностью?

9. Имеете список проверенных девелоперов/управляющих компаний?

10. Понимаете, как иностранная квота влияет на ликвидность при перепродаже?

11. Имеете план выхода: срок владения, целевая цена?

12. Готовы к проверке всех документов проекта?

13. Понимаете ограничения лизхолда?

14. Согласовали способ расчетов и график платежей?

15. Готовы лично приехать на осмотр и финальные проверки?

Результат: 12-15 «да» - вы готовы. 8-11 «да» - нужна подготовка. Меньше 8 - пока рано.

Заблуждение №1: Купил кондо = могу сдавать посуточно. По Hotel Act 2004 года аренда менее чем на 30 дней приравнивается к гостиничной деятельности и требует соответствующей лицензии. С октября 2023 года пороги изменились: теперь лицензия не требуется для объектов до 8 комнат и не более 30 гостей, но это все равно не касается большинства кондоминиумов.

Заблуждение №2: Неправильный ввод средств. Перевели деньги в тайских батах с местного счета - Land Office может отказать в регистрации собственности на иностранца. Средства должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте с правильным назначением платежа.

Заблуждение №3: Недооценка транзакционных расходов. «Забытые» 2-3,8% от стоимости могут серьезно повлиять на итоговую доходность инвестиций.

Недели 1-2: Стратегия и финансы. Пропишите цель покупки, горизонт владения, валюту инвестиций. Постройте две модели доходности: оптимистичную и пессимистичную (минус 15-20% к загрузке). Заложите все входящие расходы: transfer fee, возможные налоги, услуги специалистов.

Недели 3-4: Юридическая подготовка. Изучите разницу между freehold и leasehold, требования к 49% квоте, правила краткосрочной аренды. Подготовьте чек-лист документов для due diligence.

Недели 5-6: Финансовые рельсы. Откройте зарубежный счет под сделку. Отработайте SWIFT-перевод с корректным назначением. Выясните лимиты и сроки зачисления в тайском банке.

Недели 7-8: Полевая проверка. Приезжайте на осмотры. Оценивайте не только квартиру, но и локацию: транспорт, инфраструктуру, конкурентов. Проведите интервью с управляющей компанией.

Недели 9-10: Сделка. Пропишите в договоре все платежи и санкции за просрочки. Убедитесь, что юрист готов получить FET и справку о квоте от управляющей компании кондоминиума.

Недели 11-12: Запуск. Подключите управляющую компанию, настройте учет доходов/расходов. Сохраните все документы для возможного обратного перевода средств при продаже.

Если у вас нет финансовой подушки на 6-9 месяцев расходов, если вы планируете строить бизнес на суточной аренде без лицензии или собираетесь «заводить» деньги в тайских батах с местного счета, рассчитываете только на рост цен без учета рисков, то покупать не стоит.

Таиланд ожидает 36-40 млн туристов в 2025 году - рынок восстанавливается, но не стоит торопиться. Правильная подготовка важнее скорости входа в рынок. Главное правило: ошибки на входе обойдутся дороже, чем потерянные месяцы на подготовку.