Аренда с последующим выкупом в Таиланде: готовые квартиры и виллы без банка

Схема аренды с последующим выкупом в Таиланде по сути представляет собой рассрочку от собственника готового объекта, а не банковский кредит. Это инструмент, который позволяет иностранному покупателю зафиксировать цену квартиры или виллы, заселиться сразу после внесения первого взноса и далее выкупать объект по согласованному графику платежей.

Kalinka Thailand выступает связующим звеном между продавцом и покупателем: подбирает пару сторон, помогает согласовать параметры сделки, готовит пакет договоров, ведёт учёт платежей и сопровождает стороны до регистрации права собственности в земельном департаменте.

Покупатель обычно вносит первый взнос около 30 % от цены объекта, получает право заселения и далее ежемесячно платит сумму, которая делится на две части:

• погашение основного долга;

• плата за пользование остатком долга (аналог процентов по рассрочке).

Одновременно стороны заключают долгосрочный договор аренды, который регистрируется в земельном департаменте как обременение в пользу покупателя и действует до полной оплаты стоимости объекта. После окончательного расчёта Kalinka Thailand организует регистрацию перехода права собственности на покупателя.

В типовой конструкции аренды с последующим выкупом используется несколько взаимосвязанных документов.

1. Долгосрочный договор аренды между продавцом и покупателем, подлежащий регистрации в земельном департаменте.

2. Отдельный договор о рассрочке оплаты с условием последующей купли-продажи (по сути - предварительный договор купли-продажи с детальным графиком платежей).

3. Дополнительное соглашение о графике платежей и вознаграждении сервиса Kalinka Thailand.

В договоре рассрочки фиксируются:

• полная цена объекта;

• размер первого взноса;

• остаток основного долга и способ его погашения;

• годовая ставка платы за рассрочку;

• крайний срок полной оплаты;

• обязанность продавца после получения всей суммы подписать окончательный договор купли-продажи и явиться в земельный департамент для регистрации права собственности на покупателя.

Право выкупа обеспечивается сочетанием трёх элементов.

1. Зарегистрированная долгосрочная аренда
   Договор аренды вносится в регистрационную запись объекта как обременение. Это обременение видно любому третьему лицу при проверке недвижимости и ограничивает возможность продать объект без учёта прав покупателя.

2. Договор рассрочки с прямым указанием на выкуп
   В договоре рассрочки прямо закрепляется право покупателя выкупить объект при исполнении всех обязательств и обязанность продавца оформить переход права собственности при полной оплате.

3. Хранение правоустанавливающих документов у независимой стороны
   Оригиналы документов на объект, как правило, передаются на хранение независимому юристу или банку до момента регистрации перехода права собственности. Это снижает риск повторного обременения или продажи объекта третьим лицам.

Если продавец после получения всей суммы уклоняется от оформления перехода права собственности, покупатель вправе требовать через суд понуждения к исполнению договора на основании общих норм Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда об обязательствах и купле-продаже недвижимости.

На практике по готовым квартирам и виллам чаще всего применяются следующие условия:

• Цена объекта - для примера 5 000 000 бат.

• Первый взнос - 30 % от цены, то есть 1 500 000 бат.

• Основной долг - 70 % от цены, 3 500 000 бат.

• Срок рассрочки - обычно 1-5 лет, в примере ниже рассмотрены 3 и 5 лет.

• Годовая ставка платы за рассрочку - 8 % годовых на уменьшающийся остаток долга.

• Ежемесячный платёж содержит:

  • фиксированную часть погашения основного долга;

  • переменную часть платы за пользование остатком долга, которая снижается по мере погашения тела долга.

Пример расчёта при цене 5 000 000 бат и первом взносе 30 %

Рассрочка на 3 года (36 месяцев)

• Основной долг: 3 500 000 бат.

• Ежемесячное погашение основного долга:

  • 3 500 000 ÷ 36 ≈ 97 200 бат.

• Процентная ставка: 8 % годовых, что примерно 0,667 % в месяц.

• Плата за пользование средствами в первый месяц:

  • 3 500 000 × 0,667 % ≈ 23 300 бат.

• Платёж в первый месяц:

  • 97 200 + 23 300 ≈ 120 500 бат.

По мере погашения долга процентная часть ежемесячного платежа уменьшается. В начале срока платёж составляет около 120 000 бат, к концу - заметно меньше. Средний ежемесячный платёж за три года будет порядка 109 000 бат. Совокупная сумма платы за рассрочку за весь срок - ориентировочно 430 000 бат.

Рассрочка на 5 лет (60 месяцев)

• Основной долг: 3 500 000 бат.

• Ежемесячное погашение основного долга:

  • 3 500 000 ÷ 60 ≈ 58 300 бат.

• Процентная ставка: 8 % годовых (около 0,667 % в месяц).

• Плата за пользование средствами в первый месяц:

  • 3 500 000 × 0,667 % ≈ 23 300 бат.

• Платёж в первый месяц:

  • 58 300 + 23 300 ≈ 81 600 бат.

Далее процентная часть снижается вместе с остатком долга, поэтому:

• в начале срока платёж около 80 000-82 000 бат;

• к концу срока он значительно меньше;

• средний ежемесячный платёж за пять лет составляет порядка 70 000 бат.

Суммарная плата за рассрочку за весь пятилетний период - около 710 000 бат.

Комиссии и сборы для покупателя

Структура расходов покупателя при аренде с последующим выкупом обычно включает:

• Единовременную комиссию Kalinka Thailand

  • порядка 1 % от стоимости объекта плюс налог на добавленную стоимость.

• Ежемесячную комиссию Kalinka Thailand

  • 2 % плюс налог на добавленную стоимость от общего ежемесячного платежа (погашение долга плюс плата за рассрочку).

• Государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности

  • 2 % от оценочной стоимости объекта по данным земельного департамента, уплачивается при окончательной регистрации права собственности на покупателя.

Преимущества для покупателя

• Не требуется ипотечный кредит от тайского банка, достаточно собственного первого взноса.

• Покупатель может заселиться в квартиру или виллу сразу после оплаты первого взноса и подписания пакета договоров.

• Цена объекта фиксируется в договоре и не зависит от последующего роста рынка в период рассрочки.

• Как правило, допускается досрочное погашение без штрафов с ускоренной регистрацией права собственности.

• Kalinka Thailand проводит базовую проверку сторон, формализует договоры и ведёт учёт платежей.

Основные риски покупателя

1. Риск потери первого взноса и уже уплаченной части платежей при существенном нарушении договора.

2. Риск судебного спора при недобросовестном поведении продавца.

3. Риск повреждения или гибели объекта и необходимость правильно распределить страховое покрытие.

4. Риск смерти покупателя и необходимость взаимодействия наследников с продавцом по условиям договора.

5. Ограничения на субаренду, перепланировку и иные изменения объекта.

6. Валютные риски при переводах средств из-за рубежа и корректность документального оформления таких переводов.

Когда схема аренды с последующим выкупом разумна для покупателя

Схема аренды с последующим выкупом квартиры или виллы в Таиланде обычно оправдана, если:

• покупатель располагает суммой только на первый взнос и не готов фиксировать всю стоимость объекта сразу;

• ожидается рост стоимости недвижимости, который компенсирует переплату за рассрочку;

• важен быстрый переезд именно в этот конкретный объект;

• покупатель понимает риск потери части уплаченных сумм при нарушении договора и готов его принять.

Как выглядит право выкупа с точки зрения покупателя

Для покупателя важны три уровня защиты.

1. Долгосрочная аренда, зарегистрированная в земельном департаменте
   Покупатель получает не только обещание будущей купли-продажи, но и зарегистрированное право аренды на объект на весь срок рассрочки, отражённое как обременение в реестре.

2. Договор рассрочки с чётко прописанным механизмом выкупа
   Документ содержит цену, график, ставку, сроки, порядок регистрации перехода права собственности и распределение расходов. После полной оплаты у покупателя есть договорная база для требовании оформления права собственности.

3. Хранение оригиналов документов у независимого лица
   Оригиналы документов на объект передаются на хранение агенту, юристу или банку. Это снижает риск использования продавцом этих документов для иных сделок без учёта интересов покупателя.

Юридической основой служат нормы Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда о купле-продаже (статьи 453 и далее), аренде недвижимости (статьи 537-571), общей части об обязательствах, а также институт продажи с правом обратного выкупа (статьи 491-502), демонстрирующий подход закона к праву выкупа в отношении недвижимости.

Денежный поток продавца

С точки зрения продавца аренда с последующим выкупом формирует следующий денежный поток:

1. Покупатель сразу перечисляет существенный первый взнос (порядка 30 % цены).

2. В течение срока рассрочки продавец получает ежемесячные платежи, включающие погашение основного долга и плату за рассрочку.

3. После окончательного расчёта оформляется переход права собственности и производится окончательная передача объекта.

Как продавцу оценить доходность

Для оценки доходности продавцу имеет смысл:

1. Суммировать все поступления за период (первый взнос плюс все ежемесячные платежи).

2. Вычесть налоги, государственные сборы, расходы на содержание объекта и комиссию Kalinka Thailand.

3. Сравнить полученный результат с альтернативами:

   • быстрая продажа с дисконтом;

   • сдача в аренду с последующей продажей;

   • удержание объекта без продажи.

Преимущества для продавца

• Существенный первый взнос как финансовая подушка на случай дефолта покупателя.

• Сохранение права собственности до полной оплаты.

• Дополнительный доход в виде платы за рассрочку (процентной части).

• В случае существенного нарушения условий со стороны покупателя - возможность расторгнуть договор и удержать первый взнос и часть уплаченных сумм в пределах, согласованных в договоре.

Риски продавца

1. Риск повреждения или ухудшения состояния объекта при недостаточности удержанных сумм для компенсации.

2. Риск смерти покупателя и необходимость работы с наследниками.

3. Ограничение права распоряжаться объектом на период обременения зарегистрированной арендой и договором рассрочки.

4. Налоговые последствия и правильное отражение доходов от аренды и рассрочки.

Когда схема выгодна продавцу

Схема аренды с последующим выкупом может быть рациональным выбором для продавца, если:

• объект долго не продаётся при обычной продаже;

• продавец готов растянуть получение полной суммы во времени, увеличив общую доходность;

• продавец уверен в платёжеспособности и мотивации покупателя.

Как выглядит право выкупа с точки зрения продавца

Для продавца конструкция имеет следующие ключевые элементы:

1. Сохранение права собственности до окончательного расчёта
   Регистрация аренды и заключение договора рассрочки не лишают продавца права собственности до момента регистрации перехода права на покупателя.

2. Чёткие основания расторжения и порядок удержания сумм
   В договоре рассрочки прописываются случаи, когда продавец вправе расторгнуть договор и оставить у себя первый взнос и часть уже уплаченных сумм (например, длительная просрочка, существенное нарушение условий использования объекта).

3. Определённые пределы права выкупа
   Право выкупа привязано к исполнению обязательств покупателем. Если условия не соблюдены, право выкупа прекращается, и после снятия обременения продавец может реализовать объект другому покупателю.

Юридической основой являются положения Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда о купле-продаже, в том числе о продаже с правом обратного выкупа (статьи 491-502), а также нормы об аренде и обременениях недвижимости (статьи 537-571).

Максимальная договорная ставка

Гражданско-коммерческий кодекс Таиланда ограничивает максимальную процентную ставку по денежным договорам между частными лицами уровнем 15 % годовых. Если в договоре указана бóльшая ставка, она автоматически считается равной 15 % годовых.

В конструкциях аренды с последующим выкупом плата за рассрочку по своей сути является платой за пользование денежными средствами и подпадает под это ограничение.

Процентная ставка по умолчанию

Если стороны не указали процентную ставку в договоре, применяются статутные ставки:

• процент по денежному обязательству по умолчанию - 3 % годовых;

• по просроченной задолженности - ставка по умолчанию плюс 2 процентных пункта, то есть 5 % годовых.

Такие ставки закреплены в изменённых разделах 7 и 224 Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда и действуют с 2021 года.

Минимальная ставка

Минимальная ставка законом не устанавливается. Стороны вправе прямо согласовать любую ставку от 0 до 15 % годовых. При отсутствии условия в договоре применяются указанные выше статутные значения.

Нормы закона, связанные со схемой аренды с последующим выкупом

Конструкция опирается на несколько блоков Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда:

• купля-продажа имущества (статьи 453 и далее);

• продажа с правом обратного выкупа (статьи 491-502);

• аренда имущества, включая аренду недвижимости и порядок её регистрации (статьи 537-571);

• договоры с оплатой в рассрочку и найм-продажа (статьи 572-574);

• общие положения об обязательствах и ответственности за неисполнение договоров.

Эти нормы позволяют корректно оформить право выкупа, зарегистрировать обременение в земельном департаменте и обеспечить судебную защиту сторон.

При структурировании сделки аренды с последующим выкупом для готовых квартир и вилл целесообразно предусмотреть:

• долгосрочный договор аренды с регистрацией в земельном департаменте как обременения;

• отражение в регистрационных документах объекта информации о наличии обязательств по выкупу;

• передачу оригиналов правоустанавливающих документов независимому юристу или банку до полной оплаты;

• положения о переходе прав и обязанностей к наследникам продавца и покупателя;

• условия переуступки прав покупателем третьему лицу и согласования такой переуступки с продавцом;

• порядок распределения страховых выплат при повреждении или гибели объекта;

• порядок урегулирования споров: обязательный претензионный этап, досудебное урегулирование с участием Kalinka Thailand, юрисдикция судов Таиланда.

Чек-лист покупателя

Перед подписанием пакета документов покупателю следует:

1. Проверить юридическую чистоту объекта и полномочия продавца.

2. Убедиться, что в договорах детально прописаны цена, первый взнос, график платежей, процентная ставка, возможность досрочного погашения, порядок расторжения и судьба уплаченных сумм.

3. Проверить обязательство зарегистрировать долгосрочную аренду в земельном департаменте и внести обременение в регистрационную запись объекта.

4. Уточнить условия страхования объекта и порядок действий при страховом случае.

5. Просчитать экономику сделки и сравнить её с альтернативами - ипотекой, обычной арендой и покупкой за собственные средства.

Чек-лист продавца

Продавцу перед заключением сделки имеет смысл:

1. Определить приемлемые размер первого взноса, срок рассрочки и процентную ставку.

2. Убедиться, что в договорах чётко описаны основания расторжения, порядок удержания первого взноса и уже уплаченных сумм, ограничения по использованию объекта.

3. Организовать страхование объекта и проверить благонадёжность покупателя.

4. Сравнить доходность схемы аренды с последующим выкупом с альтернативами - быстрой продажей с дисконтом, сдачей в аренду или удержанием объекта.