Дилемма ликвидности: Почему «вход» в новостройку проще «выхода» из вторичного фонда

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году демонстрирует структурную трансформацию. Инвесторы, привыкшие к стремительному росту капитализации на этапе котлована, все чаще сталкиваются с вызовами при попытке реализовать объект на вторичном рынке. Конфликт интересов между первичным и вторичным сегментами обусловлен не только физическим износом зданий, но и агрессивным маркетингом девелоперов, с которым частному продавцу конкурировать крайне сложно.

Приобретение строящегося объекта в Таиланде максимально упрощено: девелоперы предлагают беспроцентные рассрочки, низкий порог входа и пакеты меблировки в подарок. Однако при попытке продать готовый лот собственник попадает в иную конкурентную среду. Покупатель на вторичном рынке - это зачастую прагматик, оценивающий реальное состояние управляющей компании и фактическую арендную доходность, а не красивые рендеры из буклета.

Генеральный директор Kalinka Thailand Леонид Устинов отмечает, что современный инвестор должен осознавать фундаментальную разницу в процессах. По его мнению, если покупка новостройки напоминает стандартизированную финансовую операцию, то реализация объекта на вторичном рынке требует глубокого понимания психологии покупателя и специфики локального юридического поля. Устинов подчеркивает, что без профессионального сопровождения частный продавец рискует потерять до 15% стоимости из-за неправильного позиционирования и неумения работать с возражениями по износу фонда.

Ключевым фактором, влияющим на ликвидность апартаментов в Таиланде, остается тип собственности. Переоформление иностранной квоты (Foreign Freehold) при перепродаже на вторичном рынке сопряжено с рядом бюрократических и финансовых нюансов:

• Проверка лимита квоты: В каждом кондоминиуме иностранцам может принадлежать не более 49% общей жилой площади. При перепродаже критически важно подтвердить, что статус Freehold сохраняется за конкретным лотом.

• Транзакционные издержки: В отличие от первичного рынка, где налоги часто делятся пополам с застройщиком, на «вторичке» бремя налогов (Transfer Fee, Stamp Duty, Withholding Tax) становится предметом жесткого торга.

• Специфический налог (Specific Business Tax): Если собственник владеет объектом менее пяти лет, он обязан уплатить налог в размере 3,3% от оценочной стоимости, что существенно снижает чистую прибыль от сделки.

Ликвидность вторичного жилья напрямую коррелирует с качеством работы управляющей компании. В Таиланде тропический климат агрессивно воздействует на фасады и инженерные системы. Объекты, лишенные качественного сервиса, теряют в цене быстрее, чем окупаются за счет аренды. Инвестору важно понимать: покупатель готового жилья платит за отсутствие рисков недостроя, но взамен требует безупречного состояния инфраструктуры.

Для фиксации прибыли на тайском рынке эксперты рекомендуют начинать подготовку к продаже за 6–8 месяцев до целевой даты. Необходимо провести аудит юридической чистоты Foreign Freehold и подготовить инвестиционный меморандум, подтверждающий фактическую доходность объекта за последние годы.

Как резюмирует Леонид Устинов, залогом успешного экспонирования объекта на вторичном рынке является его «прозрачность». Эксперт убежден, что грамотно упакованный кейс с чистой историей владения и подтвержденным арендным потоком всегда найдет покупателя, даже в условиях избыточного предложения в сегменте новостроек. В конечном итоге, искусство перепродажи заключается в способности доказать, что готовый актив надежнее и выгоднее будущих обещаний застройщика.