Секрет тайских инвесторов: почему они предпочитают не off-plan, а готовые объекты

Локальные частные инвесторы в Таиланде чаще избегают покупки на этапе застройки и выбирают готовые квартиры и апартаменты. Логика простая: меньше проектных рисков - быстрее денежный поток. Такой подход усилился на фоне волатильности рынка в 2024-2025 годах. Запуски новых кондоминиумов в Бангкоке во втором квартале 2025-го упали до минимального за 16 лет уровня - девелоперы откладывают старты и распродают склад готового, что повышает привлекательность «second-hand» и недавно введённых проектов для инвесторов, нацеленных на аренду.

Покупка на котловане в Таиланде связана с тремя системными неопределённостями. Во-первых, сроки. Получение экологической экспертизы (EIA) и финальных разрешений варьирует: часть проектов проходит процедуру быстро, но у части согласования затягиваются, повышая издержки и сдвигая ввод. Ассоциации застройщиков много лет указывают на непредсказуемость таймингов ЕИА, что периодически вынуждает девелоперов менять дизайн или переносить старт продаж.

Во-вторых, себестоимость. Рост цен на строительные материалы и труд делает бизнес-план чувствительным к колебаниям, а перенос сроков усиливает давление на маржу.
Наконец, рынок сам по себе стал более избирательным: в 2025 году зафиксировано резкое сокращение новых запусков, часть застройщиков фокусируется на ликвидации остатка и денежных потоках, а не на агрессивном расширении портфеля.

Примечание: по оценкам участников рынка, с которыми общалась команда Kalinka Thailand, задержки сроков ввода - не редкость. Точные доли зависят от сегмента и локации: риски выше у небольших локальных проектов, ниже - у федеральных брендов, работающих с институциональным финансированием. Публичная статистика по проценту именно «недостроев» ограничена; ключевой индикатор - затяжные ЕИА/перепланировки и переносы стартов.

Скорость запуска в аренду. Готовый юнит можно оформить и вывести на рынок за 3-5 недель - от сделки до первого платежа по аренде. На Пхукете это критично: остров восстановил турпоток и демонстрирует устойчивый спрос на кондо. Цены предложения кондоминиумов в 2024 году находились на уровне около 140 000 бат за кв. м, а ввод новых проектов и абсорбция поддерживали активные продажи в ключевых локациях.
Определённость доходности. При покупке готового объекта инвестор видит фактическое состояние дома, конкуренцию в локации и реальную ставку аренды, а не прогноз. По данным Colliers, к концу 2024 года совокупная абсорбция на Пхукете достигла порядка 63-64%, что отражает устойчивый спрос при ограниченных релизах.
Дисконт к «витринной цене». На фоне осторожности девелоперов и исторически низких запусков 2025 года покупатели получают возможность торговаться за готовые юниты и ключи «под сдачу», не беря на себя строительный риск.

Запуски и баланс спроса. Минимум новых кондо-проектов в Бангкоке за 16 лет во II квартале 2025-го усилил внимание инвесторов к готовому фонду и апартаментам в туристических провинциях.

Цены и локации. На Пхукете средняя цена экспонирования кондоминиумов в 2024-м - около 140 тыс. бат за кв. м с умеренным ростом год к году; премиальные зоны и проекты с брендингом держат надбавку.

Туризм и аренда. Восстановление туристического сектора поддерживает загрузку и ставки: отельная индустрия Бангкока в 2025-м ожидает среднюю заполняемость около верхних 70%, что коррелирует с активностью краткосрочных арендаторов и внешним спросом. Для Пхукета тренд аналогичный: высокий сезон остаётся растянутым, что подтверждают риелторские отчёты.

1. Выбирать готовые юниты в проектах после 2020 года с прозрачным треком у управляющей компании.

2. Проверить право и статус: тип владения (freehold/leasehold), отсутствие обременений, актуальные квитанции по взносам, протоколы управляющей компании.

3. Спрос на аренду: реальные ставки за последние 3-6 месяцев в данном корпусе/кластерe, средняя экспозиция, сезонность.

4. Технический аудит: инженерия, отделка, износ общих зон; бюджет на косметику до сдачи.

5. Управление и маркетинг: договор с управляющим, каналы продаж, целевой ADR/ставка и план заселений.

Кейс: клиент Kalinka Thailand получил первую аренду через 28 дней после сделки по готовому объекту на острове; ставка - 85 000 бат в месяц. Этот результат укладывается в типичный горизонт запуска при наличии управляющей команды и понятного позиционирования объекта.

Покупка на этапе застройки уместна, если инвестор преследует капитализацию на 2-3 года и получает материальный дисконт в надёжном брендовом проекте, где риск ЕИА минимален, а локация - prime. В остальных случаях, особенно при цели «арендный доход сейчас», локальная модель «готовое и сразу в аренду» остаётся более прагматичной. В 2025 году рынок в целом стимулирует именно консервативный подход: девелоперы сокращают релизы, а покупатели голосуют за определённость.