Гарантии или процент от выручки: какая модель управления недвижимостью принесет больше дохода в 2025 году

Рынок арендного жилья в России переживает трансформацию. По данным на сентябрь 2025 года, совокупное предложение на рынке долгосрочной аренды выросло вдвое по сравнению с прошлым годом, обостряя конкуренцию за арендатора. Одновременно с этим стоимость контрактов на профессиональное управление недвижимостью демонстрирует уверенный рост: в среднем на 16% за год и почти на 50% за последние два года. В этих условиях вопрос, как выбрать управляющую компанию (УК) и оптимальную модель сотрудничества, становится для инвесторов ключевым.

Сегодня на рынке доверительного управления недвижимостью доминируют две основные финансовые модели: фиксированный доход и разделение фактической выручки (revenue share). Выбор между ними определяет не только потенциальную рентабельность объекта, но и уровень вовлеченности собственника в арендный бизнес.

Эта модель представляет собой классический вариант для консервативного инвестора. Собственник передает объект в управление и получает заранее оговоренную, неизменную сумму ежемесячно, вне зависимости от того, простаивает ли квартира и каков реальный спрос. Все риски, связанные с вакантностью, поиском арендаторов и колебаниями рынка, берет на себя управляющая компания.

По данным аналитиков, в 2025 году доходность при такой схеме для владельца составляет в среднем 4-7% годовых. Это предсказуемый и стабильный денежный поток, который позволяет полностью дистанцироваться от операционных задач. Данный формат особенно востребован у инвесторов, для которых недвижимость - это способ сохранения капитала, а не основной источник активного дохода.

Более прогрессивная и гибкая модель, при которой управляющая компания делит с собственником фактическую прибыль от аренды. УК удерживает свою комиссию (процент от выручки), а оставшаяся часть передается владельцу. В этом случае финансовый результат напрямую зависит от эффективности управления: загрузки объекта, маркетинговой стратегии и ценовой политики.

Потенциальная доходность здесь значительно выше и может достигать 8-12% годовых при грамотном подходе и высоком спросе. Однако собственник разделяет с УК не только доходы, но и риски. В низкий сезон или при временном падении спроса ежемесячные выплаты могут снижаться. Примечательно, что, по статистике, более 60% владельцев апартаментов в премиальных сегментах в 2025 году делают выбор в пользу revenue share, рассчитывая на более высокую прибыль и полную прозрачность финансовых потоков.

Средняя доходность от долгосрочной аренды в России колеблется в диапазоне 5-8% годовых, в то время как посуточная аренда может приносить до 10%, но требует несоизмеримо больших усилий по управлению. На этом фоне выбор эффективной УК становится решающим фактором.

Рост стоимости услуг закономерен. Индекс стоимости стандартного контракта на управление в столице достиг 11,8 млн рублей, что заставляет собственников с особым вниманием подходить к выбору партнера. Интересный рыночный факт: 95% тендеров, проводимых в 2025 году, инициируются не с целью смены текущей УК, а для верификации рыночной цены и повышения прозрачности расчетов. Это говорит о зрелости рынка и желании инвесторов оптимизировать расходы, не теряя в качестве.

Ключевым конкурентным преимуществом современных управляющих компаний становится уровень их технологического развития. Активное внедрение PropTech-решений, интернета вещей (IoT) и интегрированных цифровых платформ позволяет автоматизировать процессы, от онлайн-показов и электронного подписания договоров до круглосуточной поддержки жильцов через мобильные приложения.

Искусственный интеллект и data-driven подход оптимизируют ценообразование, прогнозируют спрос и минимизируют простои, что напрямую влияет на финансовый результат при модели revenue share. Для нового поколения арендаторов - молодых специалистов и мобильных сотрудников - наличие удобных цифровых сервисов, гарантии безопасности и надежности становятся решающими факторами при выборе жилья.

Оптимальный выбор в 2025 году зависит от персональной инвестиционной стратегии, отношения к рискам и характеристик самого объекта.

Фиксированный доход - это ваш выбор, если:

• Вы - консервативный инвестор, для которого предсказуемость важнее максимальной прибыли.

• Недвижимость расположена в локации с нестабильным или ярко выраженным сезонным спросом.

• Вы не готовы нести риски вакантности и хотите полностью делегировать все заботы.

Revenue share - ваш вариант, если:

• Вы готовы принять умеренный риск ради потенциально более высокой доходности.

• Ваш объект обладает высокой ликвидностью (удачное расположение, качественный ремонт, востребованный формат).

• Для вас важна прозрачность управления и вы хотите видеть, как работа УК напрямую влияет на ваш доход.

Таким образом, на фоне растущей конкуренции и удорожания услуг, инвестору следует оценивать не только финансовую модель, но и технологическую оснащенность, репутацию и прозрачность работы управляющей компании. Именно эти факторы в конечном счете определят, станет ли ваша недвижимость по-настоящему прибыльным активом.