Инвестиции в вечное лето: как москвичи получают 8% годовых на недвижимости Пхукета в 2025 году

В 2025 году вектор интересов российских частных инвесторов претерпел заметные изменения. Если ранее безусловными лидерами по привлечению капитала считались Дубай и Бали, то в текущем сезоне пальма первенства перешла к Таиланду. Ключевыми факторами стали оптимальное соотношение цены и качества активов, а также рекордное восстановление туристической отрасли. По данным аналитиков, королевство ожидает принять около 35 млн туристов по итогам года, что создает фундаментальную базу для высокой заполняемости арендного жилья.

Рассмотрим механику получения пассивного дохода на примере реального кейса семьи из Москвы, которая диверсифицировала свой портфель, приобретя актив на острове Пхукет.

Объектом инвестиций стали апартаменты в курортном комплексе премиум-класса стоимостью $100 000. Выбор локации был обусловлен жестким дефицитом ликвидных участков на первой береговой линии Пхукета: свободной земли у моря практически не осталось, что обеспечивает новым проектам высокий потенциал капитализации.

Инвесторы воспользовались опцией дистанционной сделки. Примечательно, что современный рынок Таиланда предлагает гибкие финансовые шлюзы: оплата возможна как в долларах, так и в рублях, а в ряде случаев застройщики принимают криптовалюту. Это позволяет проводить транзакции без лишней бюрократии и подтверждения происхождения средств, что стало весомым аргументом для покупателей.

В отличие от спекулятивной стратегии перепродажи, московская семья выбрала консервативную рентную модель с гарантированной доходностью. Был заключен долгосрочный договор с управляющей компанией (УК), предусматривающий фиксированную выплату в размере 7-8% годовых.

Экономика проекта выглядит следующим образом: При стоимости лота в $100 000, годовой валовый доход инвестора варьируется в диапазоне $7 000-8 000. Данная ставка фиксируется в контракте на срок от 3 до 7 лет, что защищает собственника от сезонных колебаний спроса.

Однако любой актив требует содержания. Совокупные операционные расходы на апартаменты в курортном комплексе составляют порядка $1 950 в год. В эту сумму включены:

• Коммунальные платежи;

• Сервисный сбор за обслуживание территории (CAM fees);

• Налоговые отчисления.

Даже с учетом этих издержек, чистая рентабельность актива существенно превышает показатели по валютным депозитам или сдаче жилья в Москве, оставаясь в «зеленой зоне» прибыльности.

Ключевой элемент успеха в данном кейсе - наличие профессиональной управляющей компании с отельной лицензией. Самостоятельная сдача жилья в аренду в Таиланде для нерезидента сопряжена с юридическими рисками и логистическими сложностями.

Делегирование управления профессионалам обеспечивает стабильную загрузку. В высокий сезон (с декабря по март) стоимость аренды подобных апартаментов на Пхукете или Самуи достигает $80-120 за ночь. В низкий сезон, когда поток туристов спадает, цена корректируется до $40-60, но благодаря маркетинговым инструментам отельного оператора средняя годовая загрузка удерживается на уровне 70-75%.

Приятным бонусом для владельцев является опция личного использования (так называемый self-use). По условиям контракта, семья может бесплатно отдыхать в своих апартаментах от 15 до 30 дней в году, заранее согласовав даты с УК.

Генеральный директор Kalinka Thailand Леонид Устинов подчеркивает важность правильного выбора объекта. По его словам, инвесторам следует фокусироваться не просто на квадратных метрах, а на готовом бизнесе. Эксперт отмечает, что максимальную стабильность и защиту капитала гарантируют комплексы, обладающие официальной отельной лицензией и находящиеся под управлением международных брендов. Именно такие активы, по мнению Устинова, минимизируют операционные риски и обеспечивают прозрачность денежных потоков.

Несмотря на привлекательность рынка, инвестиции в зарубежную недвижимость требуют взвешенного подхода. Анализ неудачных кейсов показывает, что основные потери связаны с тремя факторами:

1. Ошибочный выбор оператора. Приобретение жилья в кондоминиуме без профессионального управления часто приводит к простоям и быстрой амортизации ремонта.

2. Игнорирование скрытых расходов. Неучет налогов на владение и сборов на капитальный ремонт (Sinking Fund) искажает реальную картину доходности.

3. Неверная оценка сезонности. Расчет на стопроцентную загрузку круглый год является утопией; профессиональная финмодель всегда учитывает спад в сезон дождей.

Таким образом, тайский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует зрелость. Для инвесторов, готовых работать с проверенными девелоперами и управляющими компаниями, он предлагает понятный инструмент сохранения капитала с доходностью в твердой валюте, опережающей инфляцию.