Азиатский маневр: как диверсифицировать портфель недвижимости в Таиланде, Вьетнаме и на Мальдивах

На фоне растущей волатильности на традиционных рынках и ужесточения монетарной политики в США и Европе, глобальный капитал активно ищет альтернативные направления. Азиатско-Тихоокеанский регион, и в частности Юго-Восточная Азия, в 2025 году выступает ключевым бенефициаром этого тренда.

Согласно последним отчетам CBRE и Cushman & Wakefield, совокупный объем инвестиций в недвижимость АТР в первой половине 2025 года продемонстрировал рост на 18% в годовом исчислении. Аналитики повысили годовой прогноз роста до 10-15%.

Структурную основу для этого формирует опережающая макроэкономическая динамика. По обновленному прогнозу Азиатского банка развития (октябрь 2025), ВВП стран Юго-Восточной Азии по итогам года вырастет в среднем на 4,8-4,9%, что значительно превышает среднемировой показатель (около 3,7%).

Рынок остается фрагментированным, что является преимуществом для диверсификации портфеля: низкая корреляция между локальными рынками позволяет хеджировать риски. За последнее десятилетие объем трансграничных сделок в АТР увеличился более чем на 120%. Однако для частного инвестора выбор конкретной юрисдикции требует глубокого анализа регуляторной среды, валютных рисков и потенциальной ликвидности. Рассмотрим три ключевых, но принципиально разных рынка: Вьетнам, Таиланд и Мальдивы.

В 2025 году Вьетнам укрепляет свой статус главного "азиатского тигра" для инвесторов в недвижимость. Экономика страны демонстрирует рост на уровне 6,5%, а приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) за 2024 год превысил 25,4 млрд долларов (+9,4%). Впервые страна вошла в топ-5 глобальных направлений по росту ПИИ в секторе недвижимости.

Ключевым драйвером стала недавняя либерализация земельного законодательства (август 2024 года). Иностранцы, приобретающие недвижимость на правах 50-летнего лизинга, получили возможность ее перепродажи другим иностранным инвесторам. Это решение кардинально повысило ликвидность вторичного рынка, который ранее был серьезно ограничен.

Результат не заставил себя ждать. На фоне снижающихся ипотечных ставок и растущего институционального спроса (особенно на складские и индустриальные объекты) цены демонстрируют взрывной рост. Средняя стоимость квартир в Ханое, по данным Savills, выросла на 32% год к году, достигнув отметки около 3 000 долларов за кв. м. Для инвесторов Вьетнам сегодня - это в первую очередь ставка на быструю капитализацию актива.

Рынок недвижимости Таиланда предлагает иную модель - фокус на стабильный арендный поток. Прямое владение землей для иностранцев по-прежнему закрыто, однако рынок адаптировался, предлагая три отработанных механизма: приобретение апартаментов в кондоминиумах (в рамках 49% иностранной квоты), оформление через тайскую компанию с реальной деятельностью или структурирование долгосрочной аренды (leasehold) на срок до 90 лет.

Инвестиционная привлекательность концентрируется в курортных зонах. Пхукет и Самуи показывают среднегодовую доходность от краткосрочной аренды на уровне 6-9%, при этом в высокий сезон заполняемость превышает 80%. По этому показателю Таиланд опережает многие популярные хабы, включая Дубай или Лиссабон.

Макроэкономическая среда остается позитивной: за первое полугодие 2025 года страна зарегистрировала инвестиционные заявки на 32,5 млрд долларов, преимущественно в секторах технологий, логистики и гостиничного строительства. Тем не менее, инвесторам следует учитывать политические риски и умеренные валютные колебания - с начала года тайский бат укрепился к доллару США лишь на 1,2%.

Мальдивские острова представляют собой эксклюзивный, малый по объему, но высокодоходный сегмент для диверсификации портфеля. Инвестиции здесь почти полностью сосредоточены в туристическом секторе - виллах класса "люкс" под управлением международных гостиничных брендов.

Средняя доходность таких объектов при посуточной аренде достигает 7-10% годовых, что является одним из самых высоких показателей в регионе. Однако входной порог соответствует статусу: стоимость квадратного метра в брендированных резиденциях превышает 6 000 долларов.

Ключевой риск - высокая долларизация экономики и ее критическая зависимость от туристического потока (до 30% ВВП). Ликвидность таких активов остается нишевой: это рынок инвесторов, а не конечных пользователей, и частота сделок низкая. Дополнительным фактором, влияющим на капитализацию, становится экологическая повестка. В 2025 году правительство ввело квоты на "эко-виллы", ограничивая новое строительство для защиты коралловых рифов. Это решение неизбежно приведет к росту стоимости существующих, уже одобренных проектов.

При формировании портфеля в ЮВА эти три рынка выполняют разные функции. Валютные колебания в 2025 году остаются умеренными: вьетнамский донг сохраняет стабильность благодаря активной политике Центробанка, тогда как малайзийский ринггит, для сравнения, укрепился на 5,1%.

С точки зрения ликвидности, Вьетнам (после реформ) и Таиланд (в сегменте кондоминиумов) обеспечивают умеренно высокий вторичный спрос. Мальдивы, напротив, - это долгосрочное вложение с низкой ликвидностью, но высоким арендным потенциалом.

Таким образом, диверсификация в регионе позволяет инвестору сбалансировать стратегию. Вьетнам обеспечивает элемент агрессивного роста и капитализации. Таиланд выступает в роли генератора стабильного арендного дохода. Мальдивы же добавляют в портфель эксклюзивный, высокодоходный, но неликвидный актив, хеджирующий риски в других классах.