5 реальних ризиків при купівлі нерухомості в Таїланді: кейси 2024–2025

Земельна ділянка під селище з 20 вілл на Пхукеті виявилась у банківській заставі. Акціонер забудовника кондомініуму числився директором у 70+ компаніях і перебував під слідством. У договорі купівлі-продажу — пункт, що дозволяв анулювати право власності через прострочення оплати обслуговування. Це не гіпотетичні сценарії — це реальні випадки, виявлені під час перевірки тайських забудовників.

Ринок нерухомості Таїланду щороку приваблює тисячі іноземних покупців. Але за глянцевими рендерами та обіцянками дохідності 7–10% річних приховуються юридичні та фінансові пастки. Розглянемо п'ять конкретних кейсів.

Чому перевірка забудовника — не опція, а необхідність

Таїланд не вимагає ліцензування забудовників у звичному розумінні. Будь-яка компанія з мінімальним статутним капіталом може продавати об'єкти на стадії котловану. Президент Асоціації кондомініумів Таїланду заявив: сукупний борг забудовників за облігаціями становить 266 млрд бат (~$7,4 млрд), і більша частина підлягає погашенню у 2026 році. Без due diligence входити в угоду небезпечно.

5 пасток, які виявляє перевірка забудовника

Кейс 1. Земля в заставі у банку. Увесь земельний масив під віллами — у заставі. Якщо банк зверне стягнення, покупці залишаться без об'єкта і без грошей.

Кейс 2. Номінальні акціонери. Закон про іноземний бізнес забороняє іноземцям володіти понад 49% акцій. Деякі забудовники використовують підставних тайських акціонерів — суд може визнати компанію іноземною та ліквідувати її.

Кейс 3. Анулювання права власності через договір обслуговування. Пункт контракту давав забудовнику право анулювати право власності через спір щодо щомісячного платежу за утримання території.

Кейс 4. Втрата 90% оплати через одне прострочення. Забудовник міг розірвати угоду навіть якщо покупець вже сплатив 90% вартості — без гарантії повернення коштів.

Кейс 5. Заборона переуступки до завершення будівництва. Для інвесторів, які купують на стадії off-plan, це заморожує капітал на 2–4 роки і позбавляє можливості вийти з угоди.

Чек-лист перевірки забудовника

• Статус земельної ділянки — запит до Земельного департаменту
• Фінансова звітність — аналіз через базу Міністерства комерції (DBD)
• Структура акціонерів — перевірка на номінальність і судові розгляди
• Юридична експертиза договору — умови розірвання, штрафи, право переуступки
• Дозвільна документація — EIA, будівельний дозвіл, ліцензія на кондомініум

Повноцінний due diligence коштує 30 000–80 000 бат — менше 1% від вартості об'єкта. Не економте на юридичній експертизі: це найдешевше страхування в угоді вартістю в мільйони.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.