Photo by Nataliya Vaitkevich on Pexels
Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде: ставки и расчёт
В 2020 году Таиланд впервые за десятилетия ввёл полноценный ежегодный налог на землю и строения. Для иностранных владельцев кондоминиумов это стало неожиданностью: страна, которая славилась почти нулевой налоговой нагрузкой на собственность, перешла к системе, где платить нужно каждый год.
Но паниковать рано. Ставки остаются одними из самых низких в Азии, а для большинства квартир стоимостью до 50 млн бат налог вообще символический. Разберём точные цифры, категории использования и реальные суммы, которые придётся платить в 2026 году.
Быстрый ответ
- Land and Building Tax Act действует с 2020 года. Налог начисляется ежегодно на зарегистрированную стоимость (appraised value) земли и/или строения
- Для жилой недвижимости, используемой как основное место проживания (имя в табиен бан), первые 50 млн бат оценочной стоимости освобождены от налога
- Для жилья, которое не является основным местом проживания, ставка начинается с 0,02% при стоимости до 50 млн бат
- Для коммерческой и арендной недвижимости ставка от 0,3% до 0,7% в зависимости от стоимости
- Пустующая земля облагается прогрессивно: до 3% при длительном неиспользовании
- Оплата производится в местную администрацию (Tessaban или OrBorTor) до апреля каждого года
Варианты и сценарии
Сценарий 1: кондо для личного проживания
Иностранец владеет квартирой freehold стоимостью 8 млн бат по оценке Казначейства (Treasury Department appraised value). Квартира зарегистрирована как основное жилье, имя владельца вписано в домовую книгу (табиен бан).
В этом случае первые 50 млн бат освобождены от налога. Итого: 0 бат в год.
Важный нюанс: иностранцы редко получают табиен бан, поэтому на практике льгота доступна не всем. Без регистрации в домовой книге квартира считается «не основным жильём», и ставка составит 0,02%, то есть 1 600 бат в год (около 45 долларов).
Сценарий 2: кондо, сдаваемое в аренду
Квартира стоимостью 12 млн бат сдаётся через управляющую компанию. Это коммерческое использование. Ставка для объектов стоимостью до 50 млн бат при коммерческом использовании составляет 0,3%.
Налог: 12 000 000 x 0,003 = 36 000 бат в год (около 1 000 долларов).
Сценарий 3: вилла на земле через компанию
Тайская компания владеет земельным участком с виллой общей оценочной стоимостью 25 млн бат. Вилла сдаётся в аренду.
Ставка: 0,3% на всю стоимость = 75 000 бат в год. Важно: налог платит юридическое лицо - владелец, а не арендатор.
Сценарий 4: пустующий участок земли
Земля стоимостью 10 млн бат не используется. Первый год ставка составляет 0,3%, то есть 30 000 бат. Если участок остаётся неиспользуемым, каждые три года ставка увеличивается на 0,3 процентных пункта, вплоть до потолка в 3%. Это сознательная мера правительства: стимулировать застройку и не допускать спекулятивного удержания земли.
Сравнительная таблица
| Параметр | Основное жилье (с табиен бан) | Второе жилье / без табиен бан | Коммерческое использование | Пустующая земля |
|---|---|---|---|---|
| Ставка (до 50 млн бат) | 0,02% (первые 50 млн - 0%) | 0,02% | 0,3% | 0,3% (растёт каждые 3 года) |
| Ставка (50-75 млн бат) | 0,03% | 0,03% | 0,4% | 0,4% |
| Ставка (75-100 млн бат) | 0,05% | 0,05% | 0,5% | 0,5% |
| Ставка (свыше 100 млн бат) | 0,1% | 0,1% | 0,7% | 0,7% (макс. 3%) |
| Пример: объект 10 млн бат | 0 бат | 2 000 бат | 30 000 бат | 30 000 бат |
| Срок оплаты | Апрель | Апрель | Апрель | Апрель |
| Кто платит | Собственник | Собственник | Собственник | Собственник |
Ставки указаны по данным Revenue Department Thailand и Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019). В 2020-2023 годах действовала скидка 90%, в 2024-2025 применялись сниженные ставки. С 2026 года ожидается применение полных ставок.
Как определяется оценочная стоимость
Оценочную стоимость (appraised value) устанавливает Казначейство Таиланда (Treasury Department). Переоценка проводится раз в четыре года. Текущий цикл действует с 2023 по 2026 год.
Для кондоминиумов оценка обычно значительно ниже рыночной цены. Квартира, купленная за 10 млн бат, может быть оценена Казначейством в 5-7 млн бат. Это прямо снижает налоговую базу.
Для земельных участков оценка ближе к рыночной, особенно в популярных районах Пхукета (Банг Тао, Лагуна, Раваи) и Бангкока (Сукхумвит, Силом). Проверить текущую оценку можно на сайте pvd.treasury.go.th.
Основные риски и ошибки
1. Путаница между категориями использования. Если вы сдаёте квартиру в аренду, даже через Airbnb, местная администрация вправе классифицировать объект как коммерческий. Ставка вырастает с 0,02% до 0,3% - разница в 15 раз.
2. Игнорирование уведомлений. Муниципалитет рассылает налоговые уведомления в феврале-марте. Если собственник за границей и не следит за почтой, начисляется пеня - 1% в месяц от суммы неуплаты.
3. Неправильное понимание льготы для основного жилья. Освобождение первых 50 млн бат работает только при наличии регистрации в домовой книге. Иностранцы с разрешением на проживание (residence permit) могут получить табиен бан, но это редкость. Большинство экспатов платят по ставке «второго жилья».
4. Забытая земля. Если земля в собственности тайской компании и не застроена, прогрессивная шкала превратит символический налог в серьёзную сумму за 6-9 лет.
5. Расхождение с налогом на арендный доход. Ежегодный налог на недвижимость и подоходный налог с арендного дохода - это два разных платежа. Первый идёт в местный бюджет, второй - в Revenue Department. Нельзя зачесть один в счёт другого.
Как платить: пошаговый чеклист
- Получите уведомление от местной администрации (обычно в феврале-марте)
- Проверьте категорию использования и оценочную стоимость в уведомлении
- При несогласии с оценкой подайте возражение в течение 30 дней
- Оплатите до конца апреля через банковский перевод, наличными в офисе муниципалитета или через приложение
- Сохраните квитанцию - она понадобится при продаже объекта
FAQ
Платят ли иностранцы повышенный налог на недвижимость?
Нет. Land and Building Tax не различает резидентов и нерезидентов, тайцев и иностранцев. Ставка зависит только от категории использования и оценочной стоимости.
Какой минимальный порог для начисления налога?
Для основного жилья с табиен бан первые 50 млн бат освобождены. Для остальных категорий налог начисляется с первого бата оценочной стоимости.
Нужно ли платить налог, если квартира в строящемся комплексе?
Налог начисляется после регистрации права собственности в Земельном департаменте. Пока вы не получили чаноте (Chanote), ежегодный налог не начисляется.
Действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения?
Россия и Таиланд имеют соглашение (DTA), но оно касается подоходного налога, а не имущественного. Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде нельзя зачесть против российских налогов.
Что будет, если не платить?
Начисляется пеня 1% в месяц. При длительной неуплате местная администрация может наложить арест на имущество, хотя на практике это крайне редко применяется к иностранным собственникам кондо.
Как соотносится ежегодный налог с разовыми платежами при покупке?
При покупке вы платите transfer fee (2% от оценочной стоимости) и, возможно, гербовый сбор (0,5%). Ежегодный налог - это отдельный, постоянный платёж, не связанный с транзакцией.
Можно ли включить ежегодный налог в расходы при расчёте дохода от аренды?
Да. При подаче налоговой декларации по форме PND 90 или PND 91 имущественный налог можно включить в расходы, уменьшив налогооблагаемый арендный доход.
Отменят ли скидку на ежегодный налог в 2026 году?
В 2020-2023 годах правительство предоставляло скидку 90%. В 2024-2025 скидки были уменьшены. По оценкам рынка, с 2026 года полные ставки будут применяться без скидок, хотя кабинет министров может продлить послабления.
При стоимости типичного кондоминиума на Пхукете в 5-15 млн бат ежегодный налог остаётся незначительным расходом - от 1 000 до 45 000 бат в год в зависимости от категории использования. Однако для портфеля из нескольких объектов или для виллы с земельным участком суммы уже ощутимы. Учитывайте этот расход при расчёте чистой доходности.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.